澳洲的房价未来可不可以十年翻一倍

今天的题目是“澳洲房价未来可不可以十年翻一倍”,当我看到这个题目后,我的第一反应是,如果房子十年没有翻一倍,那我还投资房产干什么?

最近20年来澳洲的通货膨胀在2-4%之间摇摆,我们可以把3%的中位数算做一个平均值。另外澳洲这几年利息大幅下降,当然因为疫情和房屋供应量的缘故,租金也有所下浮,但租金基本和贷款处于打平的状态。除了贷款,澳洲房产还有这样那样的杂费支出,如物业费,水费,市政费,租房管理费,保险费,维护费等等,我们大致可以把这些贷款外的支出算为房价的1%左右。

这样算下来我们的隐形支出是每年3%的通货膨胀,实际支出是1%的房子杂费,加在一起,按4%年复利计算,10年下来会有48%的成本。

也就是说我们房子10年涨了50%才保持了原本的现金购买力,如果房子10年翻一倍,我们的真实回报是50%左右。

所以说,房子10年翻一倍不是忽悠,不是暴利,而是最起码的要求,否则投资房产干什么?种菜吃柠檬?

第二个可以延伸的问题是澳洲房产能做到10年翻倍吗?毕竟在过去我们看到一些公寓楼盘和外州的房子并没有10年翻倍,有的甚至跌了。

首先澳洲的房市不是铁板一块,要按州,市和区域划分,是个房子都10年翻倍是不现实的,因为无论是土地还是房子都是可以再生的。

房子和家电,家具,衣服和书籍一样都是可以生产的,只要政府愿意,开发商又有利可图,天空是没有限制的,你想盖40层,50层的高楼都是可以的。

土地也是一样,如今在西南和西北大卖的土地别墅,前身都是农田和农场,如今土地的属性被重新规划成住宅用地,这不又多了土地供给吗?

这世界没有所谓的缺地,新加坡可以填海造地,香港还有大片土地没有开发,非行政效率低下的缘故,住房不会是稀缺产品。在现代科技下,建大楼会是一件越来越容易的事。

既然明白这个点的本质,投资房产就要投资那些有供需矛盾的地区,找那些无论是因为行政因素也好,民意也罢,还是土地已经完全建满,总之它的供给是有限的,这点甚至比需求还重要。

一般来说这样的地区大部分集中在大城市

第三个问题就是澳洲房价未来会不会翻倍?对于悉尼和墨尔本这样的城市来说,我认为是必然的。

对于那些长期看空房价的人,你问他们大城市未来人口会不会越来越多,没有人不同意。你问他们未来大城市物价会不会越来越贵,也没有人不同意。但是你问他们房价会不会越来越贵,很多会人给出了这样或那样的意见,来证明房价不会涨。

所以物价可以涨,收入可以涨,人口可以涨,房价不能涨。这就是让人百思不得其解的事情。

那有人会问,如果物价跌,人口跌,消费跌呢?这种状况经济学叫通缩,但是除了日本,经济危机后国家普遍是通胀,而不是通缩。

后续:

群里陆续有人问

1、选区的问题,XX区,XX区是否可以入手

我的其实无论是问XX区好不好,还是问哪里的房子好,其实都可以集中在一个点上,哪里有供需矛盾。就好象投资字画,专业收藏者肯定倾向于买那些已经去世大家的作品,说明供给也有限,这些作品变成了奇货可居。

房子也是一样的道理

2、政府会不会干预房市,造成房价长期不涨?

首先政府对房价有绝对的影响我是同意的,甚至如果政府愿意,他们可以颁布一些管制措施,明天就可以让房价降20%。在一战和二战澳洲政府颁布过租金管制,规定租金的涨幅不可以超过一定比例,但是大家记住一点是政府的作用在于分配资源,让资源利用最大化来提升生产力,而不是创造资源。

当你人为的去改变市场规律时候,很多后遗症会接二连三的出现,问题的解决靠疏通而不是去堵塞。例如澳洲在二战后继续保持租金管制,但很快就实施不下去,因为没有人愿意造房子了,没有人造房子只会让房屋更紧缺。所以后来澳洲政府颁布新房不是租金管制,而后说如果租客搬走,新的租约不受管制。当最后在1948年完全废除时,房价一口气涨了20%。

政府也不能忽视市场规律。

来源:澳洲万邦金融

温馨提醒:投资有风险,选择需谨慎

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2020-07-27T13:48:28+00:00

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