澳洲房产投资者如何买到最好的房产?

著名学术刊物《太平洋盆地金融期刊》(Pacific-BasinFinanceJournal)最新发表的一篇研究论文指出,超过三分之二(67%)的澳洲房产投资者,都将投资房产买在了靠近自住房的地方。

在投资术语中,这种现象被称为“本土偏好(homebias)”,指的是人们执着于投资自己所居住的地方,而不愿了解其他市场中所存在的更好的机会。

这倒也是人之常情:人们总觉得熟悉的地方更“安全”,不熟悉的地方则隐藏着重重的“风险”,只有当一座房子看得见摸得着的时候,才会觉得放心。

尤其对于绝大多数人来说,一生中第一次和房产打交道,就是购买自己的自住房,因此,人们常常被自己购买自住房时的思维所局限,认为投资房必须要在各方各面都接近于自己的自住房,才能算是一套“好房子”。

“本土偏好”当然无可厚非,但选择投资在自己家附近,就意味着很可能错失了最好的投资机会。

事实上,在我早年开始投资时学到的一条金律就是:

“尽量不要在你自住的区域投资。”

1998年,在我着手购买自己人生中的第一批投资房产时,有人建议我购买两套珀斯的公寓,两卧室、近全新、距市中心不到10公里,每套售价仅仅6万澳元。

但在那个时候,我还是一个彻头彻尾的新手投资者,也无法像今日这样便捷地在互联网上获取各种资讯,在那么“遥远”的地方投资这件事,完全超出了当时的我的理解范围,因此,我放弃了这个机会。

2006年,仅仅8年之后,这两套公寓的价格一路飙升到了40-50万澳元,如果我当时投资了这两套房子,至少能实现6-7倍的资本升值。

正是在类似这样的遗憾中,我一次次地意识到“不要在自住的区域投资”这条金律颠扑不破的正确性。

为什么不要在你自住的区域买投资房?

之所以不应该在自住的区域投资,究其原因,主要有两点:

1、没有哪个区域会永远上涨,不同的区域有自己不同的上涨节奏。如果你的自住房和投资房在同一个地方,那就等于失去了利用另一个市场周期的机会,把两个鸡蛋放在了同一个篮子里。

2、人们选择某一个区域自住,往往背后都有一些各不相同的个人原因,比如这里的价位适合自己当时的购买预算,或者这里的生活方式适合自己当时的人生阶段,等等。因此,你对于自住区域的选择,很可能并不具备良好的普适性。

说到底,你自住的区域,可能是不错的投资选择,但往往不会是最佳的投资选择。而当我们说到投资时,“在商言商”,自然是要尽可能最大化投资回报。

因此,在购买投资房时,切忌像购买自住房那样感情用事,而是应该进行纯粹的理性思考,综合权威数据、专业意见和历史记录等,最终做出科学的投资决策。

这就是我们常说的:“用心买自住,用脑做投资”。

怎么样才算是“用脑做投资”?

如果你对股票市场有一些基本的了解,你就应该能注意到,不管大盘跌得有多惨,但在当天收盘时,一定总有某些股票在逆势上涨。

虽然房产不会像股票那样每天都在涨涨跌跌,但也是同样的道理。在过去的12个月中,全澳房价下跌了5.2%,但墨尔本Toorak的公寓和黄金海岸SurfersParadise的独立屋,都逆市上涨了超过19%之多。

在“澳洲房产”这个“大盘”下面,有着成千上万个“子市场”(sub-market)——不同的城市、不同的区域、不同的房产类型……等等。

科学的房产投资策略,是建立起一个配置多样化的投资组合,涵盖不同的区域和房产类型,从而充分利用不同的市场周期,实现长期稳健的收益。

为什么要让投资地段多样化?

首先,多样化地段意味着更多的选择。

假设你是一位住在悉尼的投资者,如果你只考虑在悉尼投资,那么你就很可能会遇到以下两种情况:

但如果你把考虑的范围放得更广泛一些,你就会发现,同样的预算,你可以在墨尔本或者布里斯班等城市极近市中心的地方,买到更新、更好、在当地更抢手的投资房。

最重要的是,多样化的投资地段意味着能够充分利用不同的市场周期。

在2003年,也就是上上个悉尼市场周期的顶点,许多人都在这个时候买入了悉尼的投资房。但到了03年底、04年初的时候,随着连续三次升息,悉尼市场开始放缓。

在这个时候,我们从经验和研究中得知,布里斯班和黄金海岸即将进入它们自己的上涨周期,因此,我们带领许多投资者北上布局,在这两座城市锁定了大量的优质投资机会。

在2003-2013年之间,悉尼房产市场几乎纹丝不动,那些只在悉尼持有投资房产的人,在这段时间内,不但遗憾错失了通过增值部分进一步扩大投资的机会,更重要的是,很多人因此失去了投资信心,在下一波周期到来之前匆匆出手了本可以带来更大收益的房产。

而反观那些赶上了昆士兰上涨周期的投资者,他们不但切实体会到了资本增值,更收获了这样的信心:只要多样化自己的投资,即使某个特定的市场表现不佳,他们也仍然能够获取收益、并进一步扩大自己的投资组合。

为什么要让房产类型多样化?

多样化的房产投资不仅仅指地段和城市,也同样指房产的类型。

在澳洲,受到媒体的夸大渲染、以及亲朋好友的道听途说等等的影响,很多人都抱持着一种错误的理念:只有带土地的独栋别墅才能实现保值和增值,别墅是唯一一种值得投资的房产类型。

不错,1000平米的土地、尖桩白色篱笆、带BBQ设施的大后院,确实是曾经典型的“澳洲梦”,但随着社会结构和人口组成的不断变化,人们对于土地的过度信赖已经不再适宜这个时代。

独栋别墅可能仍然有更强的保值增值能力,不过,这是相对而言的,而不是绝对的。

在同一个区域内,独栋别墅的增值能力可能比当地的公寓略强,但某一个区域的公寓,其增值能力可能远远优于另一个区域的独栋别墅。

试想,一套有悉尼歌剧院景观的一卧室公寓,和一套距市中心40公里、治安不好的区域的1000平米地块及独栋别墅,两者的保值和增值能力究竟孰强孰弱呢?

澳洲的三种住宅房产类型:独栋别墅、联排别墅和公寓,各自有其不同的优势。

较旧的独栋别墅没有折旧(depreciation)、租金回报率较低,但增值往往较快;全新公寓则能带来相当可观的折旧优势、更高的租金回报率,不过增值可能会稍慢;联排别墅则稳稳地处于公寓与独栋两者之间。

投资者不应该一叶障目,只看到某种房产类型的某一种优势,而应该结合自己的实际情况,从宏观角度来进行考虑:只考虑投资收入或者资本增值是不够的,还要同时看到现金流和持有成本——换言之,你要算这样一笔账:你得花多少钱,才能赚到你想赚的钱?

在制定了合理的财务目标,并对自己的现金流有充分认识之后,你自然就会知道,应该怎样配置三种不同类型的房产来适应自己的实际需要了。

温馨提醒:投资有风险,选择需谨慎

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2020-01-09T11:22:13+00:00

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