疫情中如何看待澳洲房产

美国地产大亨SamZell说这次的疫情情况完全不同,可以说我们从没经历过类似的问题引起的危机。此次疫情的影响面之广是前所未见的,哪怕在2008年金融危机时,全球还是有一些国家和地区是相对没有受太大影响的。而此次危机,我们几乎找不到以往的类似经验可以参照。

这一场疫情是人们未曾预计到的,而这场疫情对全世界经济造成的影响也是前所未有的。作为房地产从业人士的笔者,又是怎样看待疫情对澳洲房产的影响呢?那就让我们从目前的各方各面来客观分析一下吧。

澳洲疫情控制情况

澳大利亚是为数不多的发达国家中疫情控制得非常好的国家。政府大面积的检测,让澳洲成为世界上检测率最高的国家,全澳已有超过72万人接受病毒检测,同时也是高治愈率国家。免费检测、免费医治,政府现金派送和针对各种情况的及时现金补助等措施,让澳洲在这场抗疫情的战争中交出了全球瞩目的完美答卷。从5月初政府也开启了解封3部曲,意图是刺激经济,力求将澳洲的损失降到最低。

面对疫情,澳洲完善措施保证和发达的医疗体系是有目共睹的,澳洲无论在上一次的金融危机或者这一次的疫情情况下,都能成为避风港,因此

澳大利亚被评为“全球灾难爆发时”最安全的国家。

FIRB共有885亿澳元的房地产审批,超过195亿澳元来自美国,133亿澳元来自加拿大,新加坡的投资额为98亿澳元,紧随其后的是中国香港的93亿澳元,其次是中国大陆的60亿澳元和新西兰的47亿澳元。说明对于世界各国的投资者而言,澳洲都被认为是一个稳定的投资地。

●小结

从澳洲控制疫情的表现来看,增加了海外人士对澳大利亚的信心,也使之成为了全世界首选的避险港。

紧张的中澳关系

最近中澳紧张的关系,相信已经成为了人们热议的话题。比如由于18个月的反倾销和反补贴税调查,中国提议对从澳大利亚进口的大麦征收关税。中国对澳洲4大牛肉出口厂商颁布了禁止令。

事件的起因让有心人将事情与早前澳洲要求“调查新冠源头”的事件联系了起来。国内的各种媒体也出现了很多关于澳洲的负面新闻,这对于准备步入冬季的澳洲无疑是雪上加霜。

好事情坏事情总都有两面性,从表面上看,两国关系紧张确实从很多方面对澳洲疫情后重振经济非常不利,中国投资者对澳洲地产的关注度也有下降。然而从深层看,中国的行为无疑是给澳洲敲了一下警钟,好让澳洲早一点理清头绪,认真地审视自己到底有几斤几两。这些年来随着澳洲和中国之间的贸易的日趋频繁,比如在铁矿石、农业、教育等方面都和中国有着紧密的战略合作,中国在澳洲经济收益中已经占据了举足轻重的地位。比如大麦是出口中国的三大农产品之一,截止到2019年9月底,澳洲对中国的牛肉出口同比整整增长了73%!占澳洲牛肉总出口的25%!中国留学生人数高达澳洲总留学人数的1/3之多。

由于这场疫情很有可能的让已经持续28年没有出现经济负增长的澳洲打破记录,因此笔者认为澳洲无论多想抱紧美国大哥的大腿,现实的残酷总会教会人低头,毕竟冷暖自知,只有自己才能救自己。果不其然最近澳洲本地媒体就出现了比如“澳洲正在试图与美国划清界限”,“我们并没有像美国那样做事!”等等的报道。

对于澳洲突然改变的态度,有人分析称可能是因为经济原因:毕竟澳洲作为第一批成功对抗疫情的发达国家之一,在之后的经济复苏中将会占据有利地位。

●小结

从中国对澳洲经济的影响来看,笔者认为澳洲一定不会保持强硬的态度与中国进行对抗,俗话说:杀敌一千,自损八百。相信在当今世界各国经济形式下,尤其是像澳洲这样的一向保持中立的国家,一定会先三思而后行。而且澳洲并不是执政党一人说了算,好在议会内部还存在着很多反对意见,因此就算莫里森的态度不变,只要反对党不通过,也是无法执行的。

疫情下的澳洲房产

二手房市场:

由于疫情澳洲的二手房拍卖市场从三月底被停止,直到上周末5月9号重启。CoreLogic的数据显示,在截至5月10日的一周内,上市前交易活动(以可比市场分析(CMA)报告的数量衡量)跃升了10.6%。并且5月份消费者信心指数收复了3月份80%的失地。就目前而言,人们似乎对出售房产更有信心了。从5月开始新上市房屋数量攀升了11.85%,抵押贷款活动较前一周增加了2.78%,这是市场人气改善的又一个迹象。

消费者信心回归:

Westpac-MelbourneInstitute消费者信心指数显示,5月消费者信心反弹,跃升31.8%,扭转了4月26.6%的跌幅。所有州都出现了反弹,其中西澳的涨幅最大,上涨68%。消费者对房价的预期微幅上升4.6%,但与4月份50%的大幅下跌相比,出现了极大的逆转。

从最新数据看,至少在疫情中,澳洲的主要城市房价依然是上涨的。

不得不承认的是疫情对各行各业都有不小的影响,经济的不稳定因素约束了人们的消费能力,对于地产销售虽然更多的人目前都处于观望的状态,更多的交易被暂缓,但这不代表完全停止,笔者认为更不会像很多媒体报道的会出现“暴跌”的情况。原因归根结底有以下几个方面:

1、贷款机构延迟6个月还款宽限政策,以及政府一系列的现金扶持计划,JobKeeper和JobSeeker等补助措施也起到了支持作用。

2、澳洲租房比例占有率高

澳洲有接近一半的人士是处于租房状态,而且拥有投资房产的人士在澳大利亚的比例仅仅只有10%,这10%的人通常拥有的不仅仅是一套投资物业,并且这部分人群的现金流和收入状况和收入方式并不会因为疫情一下子而出现极端现象。因此因为疫情而抛售房产的情况并不会太多,这样也不造成房市崩溃,尤其是在悉尼和墨尔本。

3、市场供应量减少

澳大利亚城市发展研究所(UrbanDevelopmentInstituteofAustralia)警告称,新南威尔士州新建住宅完工量将降至近70年来的最低水平。另外由于疫情以及社交距离的规定,建造进度被拖慢。新公寓以及独立式住宅完工数量的大幅下降,我们将看到1953年以来最低的住宅竣工数量。投资银行UBS已预测,未来几个季度,全澳新屋开工年量(也是衡量住房供应的另一个重要指标)将跌至10万套以下,降至上世纪60年代的水平。但是今年的移民配额仍然是16万,并没有减少。澳洲房屋供应每年短缺10万套的数量正在不断扩大。

4、首次置业买家依然强劲

今年年初政府启动的首次置业买家计划,推动了市场后,很多这类买家并没有因为疫情的原因而放慢步伐,反之他们认为这是自2017年-2019年市场调整期后的第二次机会,趁着目前市场竞争对手少,利率又是前所未有的低,这恰好是抄底入市的绝佳机会。

5、量化宽松后寻找保值产品

一场疫情让全世界都在印钞票,就连一直处于保守状态的澳洲也不可避免。量化宽松带来的货币供应量增加,势必会导致通货膨胀。资金的流通量大了,如果没有相应的货物供给,那就会造成价格上涨。为了避免恶性的通货膨胀,增发的货币必须要实物来抵冲,而这些产品主要是:债券、股票和房地产,因此促使了房产的快速增值。量化宽松另一方面也加快了货币贬值的速度,这也让更多的人在疫情过后购买不动产,来避免自己的资产缩水。

●小结

疫情对全世界经济造成的不良影响是不可避免的。房地产市场必然会下行一些,但是会不会真的像很多媒体报道的那样,现在下结论为之过早。作为一个专业的地产从业者,笔者认为澳洲如果能够继续良好的控制疫情,那么市场的情况并不会如预期的那样糟糕。以上种种从客观事实的角度分析,至于判断就留给读者,未来是好是坏我们拭目以待。

温馨提醒:投资有风险,选择需谨慎

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2020-05-18T14:57:10+00:00

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