专家预测：澳洲房价明年还要大涨10%！喊话“抓紧上车”-金顶置业

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专家预测：澳洲房价明年还要大涨10%！喊话“抓紧上车”

“等降息”早已变成“怕加息”，但买房人依旧被劝“别等”。澳洲新闻集团12月28日援引Metropole Property Strategists创始人Michael Yardney观点：即便2026年现金利率再上调一次，首府城市房价仍有望普涨6%–10%，“利率已不再是主角，供需才是硬道理”。PropTrack年底数据也佐证——过去12个月全国房价再涨8.7%，连续第三年跑赢通胀。

专家预测：澳洲房价明年还要大涨10%！喊话“抓紧上车”

一、利率“按兵不动”，房价继续赶路

Yardney判断：除非出现极端通胀，否则RBA大概率不再加息，“稳定就是大的信心”

2022年试验室：当年连续12次加息，房价仅短暂盘整后回升，说明“人口+建筑成本”足以对冲借贷成本上升

新增变量：Help to Buy（政府高出资40%）与5%首付计划同步运行，需求端被提前点燃

二、需求端“三把火”

人口：2025-26净海外移民预计仍达26万，新移民前三站依旧是悉尼、墨尔本、布里斯班

租赁：空置率1.1%历史低位，新移民平均租3–5年才买房，租金上涨倒逼租客转向购房

政策：政府出资买房只限“先到先得”，历史经验显示“补贴=需求加速器”，库存消耗更快

三、供给端“一条裂缝”

疫情期建筑成本高涨50%，至今仍在高位；建筑商破产数量2024年再增12%

2025年全国新公寓竣工量预计仅52,500套，比需求缺口低约20%

Yardney结论：“只要成本不回落，开发商就不敢大规模开盘，已建好的房子自然更值钱”

四、首次置业者策略：先上车再换座

现金流允许=立即行动

Yardney直言：“市场底部在2023年初已过去，攒钱速度永远追不上房价。”

低首付工具包

5%首付计划：房价上限80-95万澳元，月供比20%首付仅高约230澳元，但节省数年攒首付时间

Help to Buy：政府股权出资30-40%，未来出售时同比例回购，适合首付不足但收入稳的家庭

选“起点城市”而非“地点”

Yardney点名称墨尔本“像三年前的布里斯班/珀斯”——经济基数大、租金回报高、州际流出已近尾声，“一旦供需反转，涨幅会迅速补课”

五、墨尔本：被低估的“下一个起跑点”

2020.3-2024.9州际净迁出5.5万，人口流失压制房价

2024年6月布里斯班独立屋中位价首次超越墨尔本，为2008年来首次

但墨尔本空置率仅1.3%、租金年涨9%、州政府加大CBD激活投入，基本面已出现拐点信号

前RBA经济学家、现任房贷经纪人Martin Eftimoski提醒：“当人口回流与建筑缺口叠加，墨尔本某些细分板块可能复制布里斯班2022-24年上涨轨迹。”

六、行动清单：把“犹豫期”压缩到90天

① 预批贷款：评估利率按当前+3%缓冲，通过即锁定借贷能力

② 目标价位：80万以下抢5%首付名额；80-95万区间同步申请Help to Buy

③ 区域筛选：通勤45内、空置率<1.5%、2026有基建落地的外环或副中心

④ 律师+验房：快市道下，48小时内完成合同审查与建筑检查，避免“快成交、慢修补”

加息可能来，但加息抑制的是借贷情绪，不是供需天平。只要人口增速高于建房速度，房价就具备单向上涨动能。首次置业者的对手不是央行，而是时间——等政策窗口收紧、等建筑成本再涨、等低价库存被扫空，成本只会更高。Yardney给年轻人的忠告简洁而直白：“别再等‘时机’，先让自己站在市场里，再换更好的房子。”

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