在住宅投资里,资本增值与现金流就像跷跷板:一端翘起,另一端往往下沉.新Domain三季度租金报告把跷跷板的倾斜度赤裸裸摆上台面——西澳内陆矿区坎巴尔达西(Kambalda West)以9.4%的毛租金收益率领跑全国,连“吊车尾”的第十名Somerville(8.81%)也轻松超过首府收益率冠军达尔文Gray(8.73%).诱人数字背后,却是矿价过山车、房价腰斩与租金五年翻倍的残酷历史.

当高价段还在细嚼慢咽时,低价市场已提前冲刺.Cotality 10月房价速报显示,符合政府“5%首付担保计划”门槛的住宅环比再涨1.2%,把市场1%的涨幅甩在身后;过去一个季度,全国至低25%价位区间累计上扬4.2%,足足比豪宅段高出2个百分点.悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯几乎同步出现“梯度反转”——便宜的房子涨得更快,而且抢得更凶.

当 Jess Gallagher 再次刷新租房 App,她发现那套标价 520 澳元/周的 Surry Hills 两居室,从上线到“已租出”只坚持了 17 .比这更夸张的是,有人还没看房就隔空加价 20 澳元抢下钥匙.Jess 的故事并非孤例,而是悉尼租赁市场的日常切片:要么与几十号人同场竞价,要么只能接受“天花板掉漆、窗户关不严”的低价劣质房,第三条路则是——干脆搬离市中心.

PropTrack 10月房价指数给悉尼楼市再插一面新高旗:独立屋中位价首次站上162万澳元,环比再涨0.6%,实现十连涨;一年之内,买家需多掏约12万澳元才能拿到同一把钥匙.面对这条陡峭曲线,162万预算的购买力被迅速重新排版——内城区只能“精挑细选”,东区已高不可攀,北环与西南外环才勉强给出一方“紧凑三居”.

尽管进一步降息的可能性日渐渺茫,但买家的热情并未因此减退.虽然挂牌数量攀升至今年第二高水平,上周全国拍卖清空率反而升至近72%.根据房地产数据机构Cotality的统计,全国初步清空率为71.8%,为近三周以来至高.

想在悉尼、墨尔本、布里斯班等核心城市“捡漏”公寓?先准备好把通勤半径拉长到20公里甚至更远.新CoreLogic中位价数据显示,只要愿意离开CBD半小时以上,买家就能把总房款一口气砍掉30–40万澳元,而“50万以内上车”在多数州府已几乎绝迹.

即便澳洲央行已明确按下“降息暂停键”,买房人的热情却丝毫未被冷却.新出炉的Cotality数据显示,截至上周末,全澳初步清盘率飙到71.8%,为三周以来高点;与此同时,3136套房屋在同一周末登台拍卖,本周还将有3270套房源排队入市,创出自2024年3月以来的单周挂牌纪录.一边是利率前景趋稳,一边是房源汹涌而来,市场却依旧呈现“卖方占优”的底色.

澳洲人平均要租房6年才能攒够首付,但“以租养投”(Rentvesting)正在把这条时间轴缩短——在55万-70万澳元的区域中心买投资房,自己继续租房生活,租金抵贷、房价跑赢大市,再用增值换自住房首付.Investorkit新数据揭示:Mildura、Albury Wodonga、Dubbo、Bendigo、Ballarat等区域,独立屋中位价55-70万,年涨幅8%-15%,比全国平均高出2-4倍;Townsville、Rockhampton、Bunbury、Geraldton等平价城市同样涨幅惊人.首府方面,资金回流墨尔本、珀斯、布里斯班75-110万澳元区间,帮助“以租养投”者提前锁定资产增值.

【工程·进度】2025年11月工程进度更新·公寓 - 新州 & 维州篇

【工程·进度】2025年11月工程进度更新·公寓 - 昆州 & 堪培拉篇