“缺口46万套=房价再涨30%”——澳洲置业梦五年账单-金顶置业

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“缺口46万套=房价再涨30%”——澳洲置业梦五年账单

当新房批文连续第三年低于20万套，一场关于“买得起”的算术题正在变成天文数字。独立买方机构Propertybuyer新《2026-2030澳洲房地产展望》直言：全国新房缺口已膨胀至46.2万套，若供应仍按当前节奏爬行，五年后全澳中位价将再涨25–30%，相当于布里斯班涨30万、悉尼涨31万、珀斯涨28.5万。换句话说，没赶上2020–2024上涨潮的家庭，未来要用“六位数的额外成本”才能敲开同一扇门。

“缺口46万套=房价再涨30%”——澳洲置业梦五年账单

一、120万套雄心 VS 19.3万套现实

联邦《国家住房协议》：2029年中前建120万套，年均24万套

ABS过去12个月批文：仅19.3万套，缺口≈4.7万套/年

五年累计短缺：约46.2万套，相当于整个阿德莱德的住房存量

二、价格账单：30%涨幅已在路上

报告预测2026-2031全国住宅均价涨幅：

布里斯班：101.3万→131.7万（+30.4万，+30%）

悉尼：124万→155万（+31万，+25%）独立屋中位价更将冲破222万

珀斯：95万→123.5万（+28.5万，+30%）

阿德莱德：90.8万→118万（+27.2万，+30%）

墨尔本：独栋中位价140万（+24万，+28%）

三、财富鸿沟加剧：父母银行成入场券

Rich Harvey警告：25–30%涨幅将把“有产”与“无产”家庭彻底拉开。

首付5%计划虽带动首置回升，但月供基数更高，只能靠“父母银行”贴补

年轻人策略转向：

– 中等密度公寓/联排

– “租房投资者”（rentvesters）——先买投资房租出去，自己继续租住在理想地段

– 多代同堂，合并两代人收入与首付

四、结构性瓶颈：为什么建不出来？

技能短缺：建筑行业缺9万技工，工资年涨8%，开发成本传导至房价

规划延误：平均审批周期18个月，比疫情前多出6个月

材料价格：水泥、钢材仍比2019年高30%，高层公寓可行性持续受压

利率环境：虽预期2026年仅加息25bp，但开发贷利率已比住房贷款高150bp

五、租金连锁：低空置率城市将更凶猛

布里斯班、珀斯、阿德莱德空置率<1.5%

报告预测：房价年均7%涨幅→租金年均6–8%涨幅，投资者现金流改善，反过来再推高资产价格

六、给购房者的现实对策

时间换空间：把搜索半径外扩30–50公里，或考虑卫星城（如Ipswich、Geelong、Newcastle）

产品换价格：接受中等密度，70–90㎡两房公寓比同区别墅便宜30–40%

家庭财富整合：提前与父母做赠与协议、家庭信托，锁定首付来源与贷款额度

政策窗口：盯紧各州“填隙地块”“快速审批”列表，首批释放地块通常附带5–10%价格折扣

46.2万套缺口不是抽象数字，而是未来五年房价的温度计。在供应端真正放量前，澳洲楼市逻辑依旧是“人口>房屋”——涨的是价格，更是入场门槛。对于普通家庭，优策略不是等待崩盘，而是在可承受范围内尽快锁定区位与产品类型，把“时间杠杆”换成“资产筹码”，才能在下一轮涨价潮到来时，不被甩在原地。

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