空置率升到1.4%！好消息：租金还在涨——澳洲房东的“冬天”还没来-金顶置业

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空置率升到1.4%！好消息：租金还在涨——澳洲房东的“冬天”还没来

SQM Research新一旬数据给澳洲租赁市场同时送来“冰”与“火”：2025年12月全国住宅空置率从1.3%微升至1.4%，可租房源增至43,850套；但同期租金再飙2.4%，全国平均周租已达684.62澳元（首府城市766.49澳元）。简单说——房源略增，却仍远低于长期均衡线；房东依旧手握议价权，租户可负担性压力至少延续到2026年。

空置率升到1.4%！好消息：租金还在涨——澳洲房东的“冬天”还没来

一、空置率：季节性反弹，但“紧”仍是主旋律

全国：1.4%，比11月+0.1pct，仍低于历史平均的2.2%

首府对比

– 悉尼：1.8%（+0.4pct）13,252套待租——新房源集中释放

– 墨尔本：2.0%（持平）10,667套——“平衡”的一线城市

– 布里斯班：1.2%（+0.2pct）4,101套——仍低于疫情前

– 珀斯：0.7%（持平）仅1,384套——全国紧

– 阿德莱德：0.9%（+0.1pct）1,398套——“抢房”节奏未缓

– 堪培拉：1.9%（+0.4pct）1,142套——公务员换季换租

– 霍巴特：0.4%（持平）124套——缺货城市

– 达尔文：1.0%（+0.1pct）255套——资源小城，波动小

空置率升到1.4%！好消息：租金还在涨——澳洲房东的“冬天”还没来

二、租金：空房略增，但价格继续昂首

过去30天

全国总租金+2.4%，同比+5.8%

独立屋+3.4%，公寓+1%（同比+7.0%/+4.1%）

城市环比

霍巴特：+2.9%（同比+10.0%）——货少，涨凶

珀斯：+1.1%（同比+4.5%）——空置<1%，房东说了算

布里斯班：+1.3%（同比+7.1%）——奥运基建红利持续

墨尔本：+1.2%（同比+4.1%）——大批留学生返澳

阿德莱德：+0.6%（同比+2.8%）——紧平衡下的温和上扬

悉尼：环比持平，同比仍+6.7%，周租中位数1,113澳元——“横盘”只是短暂喘息

堪培拉：-1%（同比-1.6%）——公务员搬家季结束，租金小幅回吐

达尔文：+0.2%（同比+9.0%）——资源景气带动人口流入

空置率升到1.4%！好消息：租金还在涨——澳洲房东的“冬天”还没来

三、挂牌总量：季节性下滑，库存比一年前少一成

12月全国住宅总挂牌21.0万套，环比-12%，同比-9.8%

可供出售的房子也少，换房客“卖一买一”节奏放缓，间接抑制租赁增量

四、未来展望：没有大量新增供应，租金难降温

SQM Research指出，1.4%空置率仍是“房东市场”阈值；

珀斯、阿德莱德、霍巴特<1%，2026年前实质性缓解无望

悉尼、堪培拉季节性上升≠趋势反转，若新增房源跟不上，租金将重新抬头

独立屋租金弹性>公寓，说明家庭型租户转向更大空间，推高独栋价格斜率

五、对投资者与租户的启示

投资者

现金流仍坚挺：珀斯、布里斯班、霍巴特毛租金收益率5%上下，可覆盖加息成本

选址：紧抓<1%空置率城市，租约空档短、租金上调周期快

租户

扩区找房：把通勤半径放大10–20公里，或考虑同州次一级城市

错峰换租：避开1月、7月学生潮，5月、9月议价空间稍大

合租/中密度：公寓租金涨幅相对温和，且供应增量快于独栋

空置率回升只是“季节性呼吸”，并非供需逆转。全国挂牌量低、建筑成本居高不下、人口增长仍快于新房交付，租金上涨动能至少延续到2026年。对于房东，紧俏行情仍是现金流护城河；对于租户，早签、长租、扩区是抵抗租金上涨的可行策略。

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