降息潮中，投资者率先抢跑——谁在主导本轮澳洲房市？-金顶置业

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降息潮中，投资者率先抢跑——谁在主导本轮澳洲房市？

利率刚降，买家座次已悄然重排。澳洲统计局新数据显示，今年第二季度，投资者以 3.5% 的季度增幅重返房市，速度首次超过首次置业者（+2.4%）和自住业主（+0.9%）。在官方现金利率从 4.35% 一路降至 3.6% 的三次降息刺激下，投资者凭借更高的可负担余量和负扣税杠杆，成为本轮行情中比较活跃的群体。

降息潮中，投资者率先抢跑——谁在主导本轮澳洲房市？

一、数字说话：投资者贷款量、价双升

– 贷款笔数：6 月季度投资者新增贷款 49,065 笔，环比增加 1,656 笔，为去年 9 月以来首现正增长。

– 年度总量：截至 6 月的一年内，投资者贷款承诺 196,556 笔，同比升 5.7%。

– 贷款金额：尽管笔数增幅领先，但新增贷款价值仅升 1.4%，远低于首次置业者的 4.4%。AMP 首席经济学家 Shane Oliver 指出，这恰恰说明投资者更聚焦低价资产——公寓、远郊小户型，甚至“租房投资者”也在悄然增加：自己租住在市区，却在可负担区域买入出租物业，以租养贷、提前占位。

二、自住买家：平均贷款额创新高，购买力仍受制约

Oxford Economics Australia 的数据显示，自住业主的平均贷款额已升至 67.8 万澳元的历史峰值，同比跳涨 7.5%。然而，HIA 首席经济学家 Tim Reardon 提醒，自住者风险偏好低、决策周期长，往往在市场启动后半年才大规模入场。因此，尽管降息提高了约 3.3 万澳元的理论借贷能力，实际购买力仍被高企的房价和渐进式降息节奏所稀释。

三、市场温度计：70% 清空率与预批准激增

– 拍卖清空率已连续数周保持在 70% 以上；

– 贷款预批准量显著回升，预示秋季交易高峰或将提前到来。

Reardon 认为，强劲的人口增长、紧张的劳动力市场与逐步恢复的家庭收入，共同强化了“供不应求”预期，投资者正是押注这一逻辑率先行动。

四、未来展望：自住买家接力还是市场降温？

Oliver 判断，若本周 25 个基点降息完全传导，平均收入家庭可再增 1.1 万澳元借贷空间，但利率仍远高于 2021 年低点，整体可负担性难言乐观。这意味着：

投资者热度有望延续，但会集中在租金回报高、总价低的细分板块；

首次置业者仍将受制于首付缺口，难以形成全面反扑；

若供应端无显著改善，房价“慢牛”格局大概率贯穿全年。

结语

在降息与供应短缺的双重叙事下，投资者用更快的决策速度和更灵活的杠杆率先抢跑。自住买家虽然脚步稍慢，却手握更大的潜在需求。谁能主导市场？答案或许藏在下一次清空率的锤声里。

温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎