“后院金矿”：悉尼姻亲房周租飙至800澳元，私密性与回报率双重吸金
当悉尼一居室公寓周租还在700澳元徘徊时，后院的“小洋房”已悄悄追平甚至反超。RealEstate 1月11日报道，全市姻亲房（granny flat）普遍开价700-800澳元/周，北部海滩Davidson区一套两室示例房源直接挂出720澳元，与市中心高层单元不相上下。规划审批简化、供应缺口放大，把这一“副业建筑”推向投资风口。
一、租金曲线：五年涨六成，地段决定天花板
五六年前：500-600澳元/周
2024年中至今：普遍700-800澳元/周
Narrabeen等蓝筹海滩区：可冲850澳元/周
LJ Hooker Narrabeen中介Mayla Pilapil透露，家庭型租客更愿意为“独立屋顶+小花园+宠物友好”买单，租期也比公寓稳定得多，“12个月换房”频率大幅降低。
二、租客画像：成本高压下的“反向升级”
生活成本飙升——物管费、地税、水费节节高——促使部分公寓业主卖房套现，搬回自住房或与家人同住，释放出大批“想住独立屋却买不起”的需求。姻亲房恰好提供折中方案：独门出入、无共享墙壁、可养宠，租金又比同区整栋别墅低30-40%。
三、业主视角：自建“现金流机器”
房主Joe Monaco把自家后院姻亲房出租两年半，“年轻家庭或情侣排队来看房”，年租金约合3.7万澳元，已覆盖其六成房贷月供。“当初报建时就按投资房标准设计，未来我们老了也能缩进来住，把主屋再出租，实现‘以房养老’。”
四、政策东风：5个月拿钥匙，审批进入“快车道”
新州新规划改革把姻亲房纳入“快速合规”通道：
取消冗余邻里公示环节
符合标准地块可“先建后验”
平均审批周期由12个月缩至5个月
Maple Property首席执行官Beau Arfi表示，新建姻亲房普遍装配中央空调、洗碗机、全屋收纳，装修标准向公寓看齐，“交钥匙即可收租”，吸引投资者把拍卖战场从“买房”转向“加建”。
五、市场意义：一场“隐形供应”实验
悉尼每周举行五六十人抢一套房的拍卖已成常态。Arfi认为，如果能把10%的独栋业主转化为“后院开发商”，短期内可新增上万套房源，而无需额外征地。“这对错过购房的租客而言，等于在理想地段二次开闸。”
六、投资风险提示
资本支出前置：土建+装修约15-25万澳元，需一次性现金流
空置率虽低，但仍需预留3个月租金缓冲
退出路径单一：未来出售必须随主屋一并交易，流动性弱于公寓
姻亲房不再是“给奶奶住”的配角，而是高租金、低空置、政策绿灯下的“后院金矿”。在供需严重错配的悉尼，它同时为房东打开额外现金流，为租客提供“可负担的独立生活”。只要地段合规、预算充足，这块几十平方米的后院，足以让投资回报曲线跑出比主屋更陡峭的斜率。
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