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别搞错！海外人士只能在澳洲买这几种房

虽然在澳大利亚置业能够享受与本地人同等的永久产权（Freehold），但对于“外国人”身份的买家而言，这门课的“学费”和“门槛”都在2026年显著提高。

如果你不是澳洲公民、永久居民（PR）或新西兰公民，那么在踏上这片南半球土地看房之前，必须先读懂现行法律划下的“红线”。目前的政策核心非常明确：限制存量交易，鼓励新增供应。

别搞错！海外人士只能在澳洲买这几种房

2026置业准则：海外身份的“窄门”

对于海外投资者，法律规定其购房范围仅限于新房和空地，且所有交易前必须获得外国投资审查委员会（FIRB）的预先批准。

1. 什么是被认可的“新房”？

在法律定义中，新房是指此前从未作为住宅出售，且未被实际占用的房产。它涵盖了住宅用地上的独立屋（House）、联排别墅（Townhouse）以及公寓。

核心时限：如果开发商完成建造后一直未能售出，那么该房产被占用的时间不得超过12个月。

购买限制：海外投资者对新房的购买次数和数量没有硬性上限，但务必记住：每一套房产的购买都需要独立申请FIRB。

2. 购买“空地”：不是买了就能放着

如果你选择买地建房，澳洲政府会对施工进度进行严格监控：

动工期限：购买后24个月内必须动工。

完工期限： 4年内必须完工。

证明文件：完工前30天需备好竣工证，完工后30天内必须向FIRB报备。

二年“封冻期”：二手房市场的禁区

2026年的澳洲房市正处于一个特殊的“政策严寒期”。根据澳洲政府实施的新禁令：2025年4月1日至2027年3月31日期间，外国人被严厉禁止购买澳洲境内的现有住宅（即二手房）。

这一政策彻底改写了游戏规则。在过去，持有学生签证或工作签证的长签留学生和职场人士，是可以申请购买一套二手房作为自住的（只需在签证到期离境前卖掉）。但在当前的禁令下，无论你是单纯的海外投资者，还是在澳洲读书、工作的临居身份，都失去了进入二手房市场的资格。

市场现状：新房赛道的“极限生存”

这项针对二手房的禁令，直接导致了2026年澳洲新房市场的竞争陷入“白热化”。

目前的市场博弈呈现出以下三个残酷现实：

竞争者叠加：原本想买二手房的留学生和外籍员工被迫全部涌入新房市场，与本地刚需族、海外投资客共同争夺有限的货源。

供应严重缺位：澳洲目前的住房压力已达峰值，新房建设速度远跟不上需求增长，尤其在墨尔本、布里斯班等核心城市，“一房难求”已是常态。

“本地优先”潜规则：为了缓解本地人的居住焦虑，许多区域的开发商已开始实施倾向性策略。例如在布里斯班，不少总价在100万澳元以内的新房项目，开发商会直接拒绝接受海外买家的FIRB申请，将名额留给本地买家。

在2026年的政策语境下，海外投资者想要在澳洲房市分一杯羹，难度已经系统性升级。如果你依然执着于地段更好、配套更成熟的二手房，那么**“先拿永居身份（PR），再谈买房计划”**已成为的合规路径。

否则，面对日益紧缩的FIRB配额和激烈的本地化竞争，盲目入场极有可能面临“看得中买不到，买得到留不住”的尴尬局面。

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