住房建设摆脱十年滞缓困境，速度首次加快-金顶置业

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住房建设摆脱十年滞缓困境，速度首次加快

在供应链修复、劳动力短缺缓解的双重利好下，澳洲新建住房建设周期十年来首次缩短。MBA（Master Builders Australia）新分析显示，2024-2025财年：

独立住宅：审批→竣工平均11.5个月（同比缩短1.2个月）

联排别墅：14.8个月（同比-7.2%）

公寓：32.9个月（同比-0.6个月）

尽管出现“提速”信号，独立住宅周期仍比十年前慢35.8%，公寓更慢54%。建筑商警告：融资、保险、人工等“时间成本”持续攀升，若不同时解决审批慢、技工少、生产率下滑等结构性瓶颈，五年120万套住房目标将沦为“纸上谈兵”。

一、好消息：多年“逆风”首次回弹

MBA首席经济学家Shane Garrett归纳：

劳动力：疫情学徒潮已毕业，木工、砌砖工搜寻时间明显缩短

供应链：钢材、水泥、 timber供应恢复正常，材料等待期大幅压缩

成本：材料价虽仍高于2019，但环比涨幅趋稳

“这是2022年以来首次出现‘建设时间缩短’，而非继续拉长。”Garrett说。

二、坏消息：速度仍远慢于十年前

住房建设摆脱十年滞缓困境，速度首次加快

Garrett解释：工期每延长一个月，融资成本、保险费用、人工通胀都会叠加，推高售价并削弱开发商启动新项目的意愿。

三、深层症结：生产率下滑被“实锤”

生产率委员会2024年报告：每工时竣工量仅为30年前一半

原因：审批迟缓、创新不足、小企业碎片化、邻避主义、技能短缺

MBA分析：独立住宅11.5个月 vs 30年前约6个月——工时产出大幅下降

联邦住房部长Clare O’Neil已承诺：

暂停《国家建筑规范》非必要修订

推动各州中心城区密度改革

减少审批官僚主义

但改革落地仍面临地方议会与社区阻力。

住房建设摆脱十年滞缓困境，速度首次加快

四、解决方案“双钥匙”：移民+审批提速

Garrett呼吁：

移民：立即扩大建筑类技术移民，技工培训需4年，移民可“瞬补”缺口

审批：引入“住房快速通道”，环境评估与地方规划同步进行

邻避：州政府应强制执行密度规划，减少社区阻挠

新州政府已试点“Central City Planning Panel”统一审批，但尚未全国推广。

五、市场影响：速度=供应=价格

120万套目标=年均24万套，目前竣工量仅17万套/年

建设周期每缩短10%，可释放约2万套额外供应

供应提速→租金与房价涨幅放缓→可负担性改善

Garrett总结：“不想永远承受高租金，就必须让房子建得更快、更便宜。”

六、买家与投资者启示

交房周期延长→楼花交割风险上升，应优先选择财务稳健、历史交付快的开发商

审批加速区域（中心城区、交通走廊）未来供应增量大，价格上行压力相对小

建筑成本仍高于2019，换房/加建需预留10-15%超支缓冲

首次“提速”是好消息，但距离“够用”还很远。当人工、融资、审批三座大山同时压制供应端，仅靠学徒培养无法立刻填补缺口。扩大技术移民、简化规范、引入模块化建筑，才是让住房供应追上人口增长的“加速器”。否则，五年120万套的宏伟目标，仍将停留在PPT与新闻稿里。

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