万元之遥！墨尔本独立屋中位价108.3万，距历史峰值仅差1%-金顶置业

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万元之遥！墨尔本独立屋中位价108.3万，距历史峰值仅差1%

《Domain房价报告》本周四出炉，墨尔本楼市正式踏入“反弹至后一公里”：截至9月底，独立屋中位价报108.3万澳元，环比六月上涨2.2%，与2021年12月创下的109.3万澳元历史纪录仅差不到1万元；公寓中位价59.06万澳元，同样只比峰值低1.2万元。三次降息叠加“5%首付担保”扩容，正把这座曾被称作“价格洼地”的城市重新推上风口。

万元之遥！墨尔本独立屋中位价108.3万，距历史峰值仅差1%

一、数字速览

独立屋：108.3万澳元（+2.2%季度涨幅）

距历史高点：1万元——相当于一套普通两房公寓两周的拍卖竞价空间

公寓：59.06万澳元，与峰值差距仅2%

内西区“首置合规房”：过去三月上涨约5%，库存量肉眼可见地减少

二、反弹引擎：降息+性价比+政策红包

Domain首席经济学家Nicola Powell

“墨尔本多年横盘给了买家‘窗口期’，如今降息提升借贷能力约8%，与悉尼、布里斯班动辄110–175万的中位价相比，墨尔本性价比凸显，年底刷新历史高位概率极高。”

政策端

联邦“5%首付担保计划”上限取消后，60万–80万澳元价位段需求被瞬间放大；内西区符合资格的房源出现“抢购潮”，中介John Galea形容：“每放出一套，看房队伍排到街角。”

万元之遥！墨尔本独立屋中位价108.3万，距历史峰值仅差1%

三、市场温度：内西区先涨，轮动路径浮现

内西区（Footscray、Yarraville、Sunshine）

距CBD 10–15km、地铁+机场线双轨交通

中位价70–90万澳元，首置担保覆盖率高

近三月涨幅≈5%，领先全市均值

下一轮潜在热点

西北增长走廊（Taylors Lakes、Hillside）：土地相对充裕，可负担别墅80–100万澳元

东南地铁沿线（Clayton、Westall）：学府+医疗集群，租售比>4%，投资者关注度升温

四、后市预判：年底刷新高位几成共识

Powell模型：若四季度再维持1.5–2%季度增速，2024年12月独立屋中位价将突破110万澳元

利率路径：市场押注2025年首季再降息25bp，借贷能力额外提升3%，为早春拍卖季“添柴火”

供应端：建筑竣工量仅恢复至疫情前85%，库存缺口短期难填，价格易涨难跌

万元之遥！墨尔本独立屋中位价108.3万，距历史峰值仅差1%

五、买家策略速读

1、首次置业

锁定“5%首付担保”价区，优先70–80万澳元二手别墅，土地占比>60%，未来分割潜力大

提前完成贷款预批，避免春节后库存回落时“价抢”

2、升级换房

利用当前“卖高买高”窗口，先售后买，过桥融资利率已随降息下降约0.8%

目标学区独立屋，关注2025年新版学区划分草案，提前卡位

3、投资者

租售比>4%、距CBD 30km内、火车或地铁30直达为硬指标

避开高层公寓密集区，选择中层或联排，降低未来供应冲击

当独立屋与峰值只差1%，墨尔本楼市正式告别“横盘期”。对买家而言，洼地正在快速填平——首置者要抢在政策与利率双重红利窗口内锁定门票，升级族与投资者更需把“性价比”换成“成长确定性”。一旦年底历史高位被改写，市场叙事将从“补涨”转为“溢价”，届时决定输赢的不再是“买不买”，而是“买哪里、拿什么价格买”。

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