PropTrack 9月房价指数刷新历史高点：全国住宅价格环比再涨0.5%，过去12个月累计上扬6.3%，所有首府及区域市场均高于去年同期。降息、需求回潮与库存短缺“三箭齐发”，推动大批社区首次跨过200万乃至300万澳元中位价门槛——从悉尼内西到珀斯海滨，板块扩张速度创新高。

一、全国速览：普涨格局确立

环比：+0.5%（9月）

同比：+6.3%（全年）

市场情绪：Westpac 9月房价预期指数显示，看涨人群占比创15年新高

降息效应：2025年已三度降息，买家借贷能力抬升约8%，可负担性边际改善

二、200万澳元俱乐部“新成员”**

新南威尔士州

Belfield（5月）203万

Londonderry（8月）200万

Hurstville（2月）206万

Leichhardt（5月）204万→当前205万

昆士兰州

市区：Brookfield、Hendra、Highgate Hill、Paddington（1–8月陆续达标）

区域：Coolangatta、Mermaid Waters、Sunrise Beach（2025年均首次突破200万）

西澳&南澳

珀斯：Coolbinia（6月）、East Fremantle（3月）、Shenton Park（7月）、North Coogee、Trigg

阿德莱德：Netherby 223万、Somerton Park 209万（年涨幅均>30%）

三、300万澳元俱乐部“扩容名单”**

Crows Nest（悉尼）4月→300万+

Gladesville（悉尼）6月→300万+

City Beach（珀斯）→306万

社区扩张速度虽低于200万档，但海滨与学区资源，令价格天花板持续抬升。

四、区域解析：行情为何向全国扩散？**

降息杠杆：三次降息直接提升60–100万价位段购买力，需求外溢至地段

供应缺口：建筑竣工量仅恢复至疫情前85%，远郊与海滨地块新增有限

跨州迁移：远程办公常态化，海滨、湖区、学区成为“换巢”首选

财富效应：股价与房产同步上扬，本地换房族首付能力增强，推动“卖中买高”链条

五、后市展望：200万、300万区还会增加**

利率路径：市场押注2025年至少再降25基点，购买力有望继续放大

库存周期：新批建筑尚未放量，挂牌量低于五年均值，供需错配短期难解

价格预测：若当前动能延续，预计再有10–15个区将在未来两个季度跨过200万门槛；300万区或新增3–5个，集中在悉尼内北、珀斯滨海与墨尔本东南学区

六、买家实用策略**

首置/升级族：

锁定200万以下“跳板区”，优先距新基建、新学区2公里内别墅，保留未来跨价线潜力

利用首次置业担保与降息窗口，把首付与月供锁在可控区间

投资者：

关注租售比>4%、建筑年龄<15年的中层公寓，避开高层供应洪峰

目标区域：Netherby、Somerton Park等年涨幅>30%但租金仍稳的“高价高租”区

换房/豪宅买家：

在海滨、学区、CBD 10公里三重叠加区，选土地占比>60%可再分割别墅，提高未来溢价空间

使用“先卖后买+过桥贷”策略，减少跨价段踏空风险

200万、300万澳元房价区间的同步扩容，不仅是一份“地图”，更是全国楼市信心的晴雨表。只要降息、供需错配与跨州需求三股力量仍在，价格外溢就不会停止。对买家而言，把预算放在人口与基建交汇点，把安全边际留给现金流与利率缓冲，才能在下一轮价线刷新前，把“普涨”真正转化为个人资产的长期复利。