5%首付计划首月成绩单：10%新房买家“上车”，工党否认推高房价-金顶置业

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5%首付计划首月成绩单：10%新房买家“上车”，工党否认推高房价

10月全国房价涨1.1%的同日，联邦工党公布了“首次置业保障计划”（First Home Guarantee, FHG）全面放宽后的首月数据：在约5.7万套新房交易中，有5,778套是通过该计划成交，占比恰好10%。这意味着每十套新房里，就有一套买家只付了5%首付便成功“上车”。尽管联邦财政部坚称“供应短缺、利率和工资才是涨价主因”，但首月签发量已比去年同期（3,901套）高出48%，且约半数使用者此前因收入或名额限制无法申请——政策立竿见影，市场热度同步升温。

5%首付计划首月成绩单：10%新房买家“上车”，工党否认推高房价

一、首月成绩单：10%占比，半数“新面孔”**

总成交：约5.7万套（10月全国）

FHG成交：5,778套（占比10%）

同比增幅：+48%（vs 2023年10月3,901套）

新用户：约50%此前不符合收入/名额限制

工党发言人表示，签发量与国库部“未来12个月7万套”预测完全一致，政策并未扭曲价格，只是“让被排除的人进入市场”。

二、政府立场：供应、利率、工资才是涨价主因**

联邦财政部观点：

供应短缺（挂牌量低于历史均值18%）

三次降息共-75bp，借贷能力+8%

工资上涨，购买力增强

工党强调：FHG只是“需求侧微调”，并未新增净需求，只是把“原本要买房但付不起20%首付的人提前带进来”。

三、市场声音：需求前置，竞争加剧**

贷款经纪：首置者预算提前6-12个月入市，中低价段竞价明显

建筑商：中低密度订单已排到2026年，政策主要“抢时间”而非“增净量”

投资者：担心“首置+降息”双刺激推高底价，开始提前出价

Domain首席经济师：“政策确实把需求前置，但在供应没同步增加前，任何需求刺激都会体现为价格。”

四、买家画像：预算提前，区域外扩**

预算段：50-70万澳元（中低价独立屋/联排）

区域：西北、西南地铁沿线，外环“卫星城”

竞争：州际投资者与首置者同场竞价，拍卖清盘率>65%

案例：Wavell Heights五卧新房275万成交，买家使用FHG+父母担保，击败多名投资者。

5%首付计划首月成绩单：10%新房买家“上车”，工党否认推高房价

五、政策与市场博弈：7万套预测能否实现？**

官方预测：未来12个月7万套签发（月均约5,800套）

当前节奏：首月5,778套，与预测完全吻合

风险点**：

建筑成本年涨6-8%，新房交付节奏慢

利率平台期，买家情绪可能回落

州际投资者涌入，中低价段竞价白热化

乐观因素：

供应缺口延续至2026年，空窗期长

跨州移民持续，中低价需求基础扎实

父母银行+2-5%首付，首付门槛再降

六、买家策略：在“需求前置”中找洼地**

首次置业

锁定FHG价区（新州150万、维州95万、昆州100万）

优先地铁/火车1公里内楼花，享“批建高峰+价格缓冲”

投资者

关注FHG热门区周边：供应同样，租售比>4%

避开拍卖洪峰，选私下交易或楼花预售

现金流

只付息贷款≤20%，预留12个月月供

把物业费、市政费按年预存，避免现金流断档

政策不是“洪水”，但确实“前置”需求**

10%占比、5,778套成交、半数新用户——FHG全面放宽的首月数据说明：政府确实把“付不起20%首付”的群体提前带入市。在供应没有同步放量前，这种“时间前置”必然体现为竞价加剧。对于买家，把预算、现金流和利率预期一次算清，再决定冲进拍卖厅——因为当政策把需求向前拉时，机会窗口也在同步收窄。

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