要让一位年薪10.6万澳元的单身买家把房贷控制在税前收入30%以内，全国必须“立刻”多出190万套住房——占全国存量16%，并把平均房价从77.4万澳元拉低40%。这是住房产业协会（HIA）新“理论推演”的震撼数字。虽然模型忽略人口持续增长和建房时间差，但清晰指向供需缺口：全国连每年24万套新开工都难以稳住，更谈不上五年120万套的联邦宏愿。

一、缺口算账：77.4万→46.4万澳元

假设：利率6.13%、房价77.4万澳元、年入2032澳元（≈10.6万澳元）

目标：房贷占收入≤30%

结果：需房价下跌40%，相当于新增190万套住房

HIA首席经济学家Tim Reardon：“这像肯尼迪‘十年登月’计划，方向正确，但必须先做到24万套/年，再往上冲。”

二、需求侧三重推力

人口与移民：净海外移民维持20万+，家庭规模缩小推高套数需求

居住偏好：疫情后“越大越好”倾向，独立屋面积攀升

可负担性恶化：多人合住趋势回升，但无法抵消房价压力

Oxford Economics Australia经济学家Maree Kilroy：“即使家庭规模继续扩大，可负担性问题不会自动消失。”

三、供给侧结构转变：公寓即将反攻

HIA预测：

2025财年：多户型（公寓、联排、半独立）新开工69,265套

2028财年：91,948套，+33%，高于整体新房增幅（+14%）

2030年：多户型季度开工量≈独立屋，土地+价格推力

昆州领跑：2025→2028年，多户型开工从12,323套增至17,840套，涨幅近45%。

四、市场实况：布里斯班公寓“新水位”

袋鼠角17层公寓：128套，均价2万/㎡，已售95%

图纸阶段即售罄，6个月内单价再涨≥10%

建造成本两年+15%，售价+35%，开发商利润窗口扩大

Mosaic Property Group董事总经理Brook Monahan：“市场已接受新高价，要让亲民项目可行，售价需年涨8-9%，而成本涨幅≤6-7%。”

五、风险暗流：新玩家+高杠杆

过去五年昆州建筑破产潮，部分无经验开发商切入复杂大项目

Monahan警告：“隐藏风险可能在2026-2027年集中爆发。”

六、政策杠杆同步拉动

新州：中密度公寓库存兜底5000万澳元，加速审批

维州：指定墨尔本“活动中心”，压缩反对意见空间

联邦：5%首置担保计划延长，简化规划+土地供应

Reardon：“若政策持续推进，2030年120万套目标可行，但公寓开工须翻一番。”

七、买家与投资者启示

公寓窗口：2026-2028年供应回升，期房价格年涨8-9%，提前锁定可节省成本

区域选择：昆州、维州、新州多户型增量大，租售比>4%且空置率<2%

风险管控：选择有竣工记录的开发商，避免高杠杆新玩家

税务机会：公寓折旧率高，负扣税+折旧报告可提升现金流

八、时间轴与行动清单

2025下半年：关注昆州、维州多户型预售，对比2-3家开发商历史交付

2026年：开工量回升，期房价格上调，提前做贷款预批

2027-2028：竣工高峰，租金与资本增值同步释放

2029-2030：供应饱和信号出现，关注二手市场换手机会

190万套“理论缺口”为公寓行业打开十年级风口，但路径并非坦途：售价需涨、成本要控、破产风险仍在。对于买家与投资者，把“供应节奏+开发商履历+区域租售比”放在决策前列，才能在这场“建房大跃进”中分享到人口与政策的双重红利，而不被高水位线上的风险拖下水。