新州新一轮规划法改革，正在把“买菜回家”升级为“住在菜场上”。从Bankstown到Chatswood，一批零售巨头——Westfield、Coles、Woolworths——的屋顶被画上密密麻麻的户型图，超过1.2万套公寓正排队冲刺审批，至高拟建46层。政策东风、人口压力与土地三重夹击下，“购物中心+高层住宅”成了悉尼版“上楼下楼”很快解决方案。

一、政策闸门一开，项目鱼贯而入

新州政府今年落地的“交通枢纽及中心地块高密度激励”条款，允许在地铁站、公交换乘点和现有商业中心上方直接加建住宅，审批通道升级为“州 Significant”。规划厅长Paul Scully直言：“法律变动帮我们把好地儿从单一零售解锁成混合用途，让住房供应跟上人口时钟。”

政策落地仅数月，项目清单已迅速膨胀：

Bankstown Central：四栋塔楼约1500套，紧邻既有火车站

Westfield Hornsby：2100套，分三期在空中“嫁接”住宅

Warringah Mall：1500套，配套新建步行桥直连公交枢纽

Eastlakes Shopping Centre：1000套，总投资6.5亿澳元，可容2000名新居民

Mandarin Centre, Chatswood：46层、300套，北岸天际线再“长个”

此外，Edgecliff、Eastwood、Gladesville、Sutherland、Ramsgate等城区，Coles、Woolworths的“加盖”方案也已进入公众征询或开发申请阶段，体量从70套到500套不等。

二、零售商为何热衷“上楼”？

“单层零售变现一次，空中住宅再变现一次。”——一位参与Hornsby项目的基金经理一句话点破商业逻辑。大型盒子商业占地广、产权单一、无拆迁纠纷，加上层高足够，可直接在屋顶起塔，省去了昂贵且漫长的土地整合环节。新州大学Futures Research Centre的Chris Pettit教授把这类地块称为“即插即用型”高密度熟地：“人口突破600万、通勤半径越拉越长，购房者愿意用后院换楼下商场，零售商自然愿意用屋顶换现金流。”

三、争议同步“长高”

项目提速，反对声浪也同步放大：

Bayside Council指出，Eastlakes新增1000套住宅，将使本就拥堵的Botany Road在早晚高峰“彻底锁死”；

Ryde市议员Roy Maggio引用交通模型称，Gladesville的Woolworths塔楼（171套）与隔壁Coles再建500套叠加后，Victoria Road车流或增18%，而开发商提交的“影响评估”明显低估；

Willoughby市议会向规划厅递交正式异议，认为Mandarin Centre仅把10%单位锁定15年可负担租售“太短”，无法形成永久性平价住房存量；

阳光权、视线廊道、小学操场遮光——Gladesville居民在公开听证会上举着“Keep Our Light”标语，要求把塔楼高度从14层削至10层以下。

规划厅回应，所有项目仍须通过交通、日照、风环境、公共设施等多轮技术评估，州政府同时追加2.2亿澳元用于升级Bankstown、Hornsby、Eastlakes周边的道路与学校，以“对冲”新增人口压力。

四、住房可负担性：是解药还是噱头？

悉尼大学城市与区域规划讲师Catherine Gilbert提醒，高密度不等于低成本。“即便10%可负担单位，按市价八成租售，对真正的低收入群体依旧高不可攀。一旦15年期限届满，房源回流二级市场，可负担性就消失。”她建议州政府考虑“包容性分区”升级版：把可负担比例提高到20%—30%，并设定永久回购条款，才能防止“高密度只高价格”。

五、下一站，Waterloo与更多“隐藏屋顶”

根据规划厅内部清单，至少还有20处零售地块正在前期论证，包括Waterloo的Woolworths旗舰店、Blacktown的Coles仓储店、甚至卧龙岗郊区的老旧购物中心。开发商、地方议会与社区三方的新一轮博弈，已在幕后悄然展开。

当“ quarter-acre block”的独栋梦渐行渐远，把家安在超市屋顶，似乎成了悉尼人拥抱便捷与高密度的新妥协。政策红利释放速度之快，让城市天际线先一步“长出”公寓；而交通、阳光、平价住房这些民生底线，能否同步“长高”，仍是新州政府与全社会必须答好的考卷。