澳洲房价连涨十月！央行惊呼买房潮来得太快-金顶置业

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澳洲房价连涨十月！央行惊呼买房潮来得太快

在澳大利亚工业集团（AiG）年度执行午餐会上，RBA首席经济学家Sarah Hunter首次公开“认错”：2月、5月、8月三次各25个基点的降息，所点燃的购房热潮“比我们模型预测得更猛烈”。Proptrack数据显示，全国房价10月再涨0.6%，实现连续十个月上扬；二手房成交量与拍卖清空率均高于央行内部预测，宽松周期的典型特征正在房市全面显现。

在澳大利亚工业集团(AiG)年度执行午餐会上,RBA首席经济学家Sarah Hunter首次公开“认错”:2月、5月、8月三次各25个基点的降息,所点燃的购房热潮“比我们模型预测得更猛烈”.Proptrack数据显示,全国房价10月再涨0.6%,实现连续十个月上扬;二手房成交量与拍卖清空率均高于央行内部预测,宽松周期的典型特征正在房市全面显现.

一、房价涨幅速览（Proptrack，截至10月）

全国：+0.6%/月，十连涨

悉尼：年内+91,600澳元（≈+5.8%）

布里斯班：+112,700澳元（领跑）

珀斯：+100,400澳元

Hunter直言：“市场反应强度略超预期，二手市场活跃度明显高于我们二月时的假设。”

二、拍卖与成交——宽松周期的“标准配置”

拍卖清空率：>70%，创18个月新高

二手房成交节奏：连续高于RBA内部预测

央行判断：符合“利率下调→资产价格上升”的传导逻辑

三、政策“助燃器”被点名

RBA十一月《货币政策声明》专门提及：

5%首付无限额计划将在“未来一段时间”继续推高房价

首置需求集中于上限价段，直接抬高中低价位成交价格

供应端未同步放量，库存低于长期均值

四、劳动力市场——央行另一担忧

Hunter在午餐会同时提醒：

劳动力“略显紧张”，运行水平已超出通胀目标可持续区间

女性与年长劳动者近年贡献主要就业增量，若生活成本下降，部分人可能减少工时

技能与岗位错配风险上升，或抑制潜在产出

五、市场与货币政策的连锁反应

房价加速→财富效应→消费信心回升→延缓通胀回落

拍卖率>70%→卖家定价信心增强→2024年底房价年增速或重返7%

技能错配→工资粘性→服务通胀难降→降息空间受限

六、投资者与购房者策略

买家

首置：利用5%首付+州政府印花税减免，在2024Q4-Q1锁定上限内物业

换房：拍卖率>70%环境，先卖后买风险降低，但需预批贷款防“跳价”

投资者

关注供应缺口大的珀斯、阿德莱德，租售比>4%

回避只付息高杠杆产品，若APRA重提宏观审慎，首付比例可能上调

七、2024-25利率路径展望

市场定价：2025年中现金利率降至3.1%

RBA信号：若房价与工资同时超预期，降息将更谨慎

风险点：房价→财富效应→消费→通胀，形成自我循环

央行首次公开承认“房价反应强于模型”，等于向市场发出明确信号：降息红利正在资产端快速兑现，但劳动力和通胀的连锁效应仍在评估中。对于购房者，把“低息窗口”和“供应缺口”同时写进计划，才能在政策转向之前锁定相对合理的价格；对于投资者，则要做好“利率下降+宏观审慎”两手准备——前者推高资产价格，后者可能突然收紧杠杆。宽松周期从未缺席，只是这一次，央行把“观察期”摆在了台面上。

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