悉尼墨市房价涨幅略放缓利率前景改变购房者决策-金顶置业

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悉尼墨市房价涨幅略放缓利率前景改变购房者决策

Cotality月度房价指数显示，11月全澳住宅价值再涨1%，连续三月涨幅≥1%，但已由10月的1.1%小幅回落。大城市“踩下刹车”：悉尼+0.5%、墨尔本+0.3%，其余首府至少+1%；珀斯、阿德莱德以0.9%继续领跑。全国挂牌量仅相当于五年均值-16%，而悉尼-2.2%的缺口明显小于其他地区，负担能力天花板正在把购房需求压向“更便宜的房子”和“更便宜的城市”。

一、数字速览：11月城市涨跌榜

悉尼墨市房价涨幅略放缓利率前景改变购房者决策

Cotality研究总监劳利斯（Lawless）总结：“中等规模首府优势明显，珀斯挂牌量短缺40%以上，价格弹性很大；悉尼挂牌缺口仅2%，负担能力限制明显。”

二、负担能力“天花板”效应显现

9月全国住房可负担性创历史较差——多数首府需存>10年才够20%首付

REA PropTrack：2025财年中等收入家庭仅买得起15%已售房屋；低收入仅3%

贷款端：APRA将DTI>6的高杠杆贷款限制在新增放贷20%以内，2月实施

劳利斯认为该信贷边际收紧“影响有限”，只触及借贷边缘人群，“真正压制涨幅的是偿债能力和首付缺口”。

悉尼墨市房价涨幅略放缓利率前景改变购房者决策

三、市场结构：低价区间与公寓接棒

公寓涨幅>独立屋已在多城出现——负担能力把需求压向中低价产品

拍卖清盘率自9月中旬峰值回落，11月中旬跌破十年均值

利率前景：通胀数据高于预期，市场下调进一步降息概率，甚至浮现“加息”讨论

Cotality研究主管欧文（Owen）表示：“11月增速放缓并不意外，利率前景变化正改变购房者决策。”

四、2026年展望：增速“腰斩”但仍高于历史均值

经济学家共识：

现金利率2025年中前维持不变→借贷能力不会骤降

人口净增39万/年→住房需求刚性

竣工量2026年约18万套，仍低于需求15万套

预测汇总：

AMP：2025年全国+4~6%（低于2024年+8~9%）

REA：公寓与区域市场继续追赶独立屋，年涨幅高个位数

欧文提示：“不会出现价格回调，只是从‘狂奔’进入‘慢跑’，涨幅仍高于长期平均3%。”

五、买家行动清单：慢牛行情下如何锁定红利

悉尼墨市房价涨幅略放缓利率前景改变购房者决策

六、结论：机会窗口仍在，但正在收窄

11月+1%的涨幅证明：澳洲房市已从“疫情后狂欢”进入“低利率+供应”驱动的慢牛阶段。年化4~6%的预测虽低于2024年的8~9%，仍高于长期平均3%。对于买家，这意味着：

没有“暴跌”抄底，只有“低息+”锁定

中低价公寓、区域市场、人口走廊是价差时代的三大支点

窗口不会永远敞开——利率、供应、政策任一变量转向，上车成本都将更高

用经济学家的话说：“机会还在，但不会等人。”在慢牛市场里，先上车再换座，比等待下一次‘崩盘’更务实。

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