2025楼市“复盘”：三次降息托市、通胀成绊脚石，2026年还能涨8%吗？-金顶置业

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2025楼市“复盘”：三次降息托市、通胀成绊脚石，2026年还能涨8%吗？

2025年接近尾声，澳洲楼市在“降息红利”与“通胀阴影”之间走出一条上扬曲线。REA集团新回顾指出，全年三次降息无疑是房价反弹的关键燃料，但新CPI反弹至3.8%，已远高于澳储行2-3%目标区间，为2026年的利率路径与房价前景蒙上不确定性。

2025楼市“复盘”：三次降息托市、通胀成绊脚石，2026年还能涨8%吗？

一、降息托市：三次下调点燃大城市反弹

2025年累计降息75个基点，抵押贷款成本从2024年峰值显著回落

悉尼、墨尔本房价率先回暖，年内涨幅分别约7%与6%，扭转2024年停滞局面

REA经济学执行经理Angus Moore表示：“降息是主要推手，但利率仍明显高于疫情前，负担能力依旧紧张”

二、通胀回弹：3.8%的“红线”打乱再降息预期

截至2025年10月年度CPI升至3.8%，高于9月的3.6%

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，通胀高于央行预期，可能把下一轮降息推迟至2026年中，“甚至开启首次加息讨论”

若降息节奏放缓，房价进一步上涨的动力将受限

2025楼市“复盘”：三次降息托市、通胀成绊脚石，2026年还能涨8%吗？

三、政府激励：5%首付计划对冲“降息缺席”

住房担保计划（Home Guarantee Scheme）2025年扩大至无限名额、房价上限上调

Oliver指出：“这让首次购房者把存款时间缩短数年，在租赁市场极度紧张时直接释放需求”

官方数据显示，申请量与批准量均显著上升，但政策传导到成交价仍需6-9个月

四、贷款数据：投资者重返舞台

9月季度新批自住贷款83,846笔，总值582亿澳元，平均贷款规模增至69.4万澳元

投资贷款57,624笔，总值398亿澳元，环比增17.6%；NSW、ACT、VIC投资者活动明显回升

Moore指出：南澳、北领地投资者占比创历史新高；昆士兰、西澳略有回落但仍处高位

2025楼市“复盘”：三次降息托市、通胀成绊脚石，2026年还能涨8%吗？

五、消费者信心：11月指数首次转正

Westpac-MI消费者信心指数11月跳升12.8%至103.8点（>100=乐观人数多于悲观）

高通胀、高利率、增税三重打击下，市场对经济前景评估显著改善

信心回暖支撑购房决策，尤其利于升级换房与投资者重新入市

六、2026年展望：房价或再涨8%，但节奏放缓

Moore基准预测：降息余温+住房短缺继续托价，2026年全国房价涨幅约8%

Oliver补充：若降息低于预期，涨幅不会进一步加速；首次加息预期将在下半年升温

核心逻辑：住房供给缺口>利率上行风险，但8%已是“高位企稳”而非“再加速”

2025楼市“复盘”：三次降息托市、通胀成绊脚石，2026年还能涨8%吗？

七、给购房者的实用建议

现金流先行：按当前利率+2%做压力测试，确保未来3年仍能轻松供款

利用政府激励：首次置业者尽快锁定5%首付名额，避免2026年房价上限再次上调

投资者：关注DTI≤6的新规（2026年2月生效），高杠杆项目需提前准备自有资金

区域选择：住房短缺突出的首府城市内环+地铁外延10公里圈，仍是租金与资本增值双高地

2025年告诉我们：降息可以瞬间点燃需求，但通胀也能立刻收回再降息的预期。2026年，楼市将步入“供给短缺 vs 利率高位”的拉锯战。8%的涨幅预测不是“继续疯牛”，而是“紧平衡”下的稳健预期——把现金流留足、把杠杆锁死、把政府红利用足，才能在这场“增速放缓但仍向上”的市场里安全抵达下一周期。

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