2026，澳洲房市走势，要逆转？-金顶置业

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2026，澳洲房市走势，要逆转？

2025年的狂欢灯牌刚刚熄灭，2026年的节拍器已悄然换挡。不再有多轮降息鼓点，取而代之的是“按兵不动、甚至加息”的冷光警示——Domain、四大行、拍卖锤同声提醒：今年房价仍会上冲，但舞步从“迪斯科”切到“慢三步”。高价区先行歇脚，经济型市场却被5%首付、移民回流与投资客三面聚光，继续升温。

2026，澳洲房市走势，要逆转？

一、涨幅缩骨：6%成共识天花板

Domain：独栋+6%→中位价133.9万澳元；公寓+5%→75.9万澳元

四大行预测带：高NAB 6%，低CBA 4%，Westpac由9%下调至6%

结论：2026全国均价涨幅约为4–6%，约为2025年的一半。

二、利率方向盘：不再降息，反而可能加息

通胀二次抬头，市场已把“25bp加息”计入期货。12月房价指数应声回落：悉尼–0.3%，墨尔本–0.1%，为去年1月以来首次负值；拍卖清盘率从早春的70%跌至年末50%出头。市场（250万+）率先感受压力，卖家开始让价议价。

三、两极分化：高价横盘，低价起飞

高价区：可负担性“天花板”显现

悉尼、墨尔本CBD 20公里内豪宅出现0.1–0.5%的让价

投资者转向现金流模型，放弃负杠杆豪宅

经济型市场：政策+需求双涡轮

5%首付计划继续瞄准80万澳元以下房源

昆士兰远北、西澳矿业支线、新州中央海岸等“20公里外环”成为首次置业者与租房投资者的主战场

新州Q4数据：新增投资者贷款中约10%流向“以租养贷”型首置客——“自己住一间，其余租出去”成为年轻人默认战术。

2026，澳洲房市走势，要逆转？

四、三大底牌支撑“慢牛”不倒

利率——不再友好，但也没到“扼杀”程度；若维持不变，6%涨幅可期。

移民——2025年净移民39万+，2026年虽回落至35万，仍高过供给增速。

首次购房者——定金担保+州级印花税减免，把底层需求钉死在“开”位置。

五、场景推演：横盘 or 微涨？

情景A：现金利率维持4.35% → 房价+4~6%，低价区+8~10%

情景B：RBA加息25bp → 市场进入横盘通道，区–2~0%，低价区仍+3~5%

六、买家战术卡

首置客：锁定“5%首付价格上限”清单，快看房快出价，越晚上限越近。

投资者：把目光从“海景”移到“矿景”“田景”，现金流为正才是加息周期的护身甲。

改善族：利用高价区议价窗口，反向“卖高买低”，完成跨区升级。

2026年不是拐点，而是“换挡年”。利率把加速器踩回空档，移民与政策仍给油门留了一丝间隙。舞台灯光不再扫射全场，而是聚焦低价区——那里，可能是普通买家在“慢牛”节奏里后的加速跑道。

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