随着经济形势演变，澳大利亚房地产市场正经历国际投资格局的深刻调整。新数据显示，尽管海外买家对澳洲房产的兴趣持续升温，但实际购房金额却呈现下滑态势。外国投资者预计在一年内将削减超过16亿澳元的澳洲房产支出，其中中国买家投资额预计减少超过10亿澳元。然而值得关注的是，中国买家依旧牢牢主导着澳洲外资房产市场。

FIRB数据：交易规模与资金来源解析

根据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）本月发布的新数据，2025年前三个月共有929笔面向海外买家的住宅销售获批，总价值达12亿澳元。这使得2025财年已知的海外买家购房总额累计达到37亿澳元。

从资金来源地看，中国大陆地区占据绝对主导地位，获批购买超过1000笔，交易总额达11亿澳元。中国台湾地区位列第二，购买价值3亿澳元的房产。越南、美国、印度尼西亚和中国香港地区的买家则共同购买了价值2亿澳元的房产。

兴趣与行动的背离：搜索热度攀升背后的投资谨慎

值得注意的是，尽管实际交易额预计下降，海外对澳房产的兴趣却在上升。realestate.com.au数据显示，针对澳洲房产的搜索量增长了3.4%，主要来源地包括新西兰、美国、新加坡、中国香港地区和加拿大。

虽然平台未披露中国的具体搜索数据，但Juwai IQI数据显示，澳洲是中国买家青睐的第二大目的地，过去两年来一直稳居该位置，自2020年以来始终位列前三。该平台联合创始人兼集团董事总经理Daniel Ho表示，2025年12月季度来自中国买家的咨询量同比2024年增长了40%。

据其数据，在澳购房的典型中国买家预算约为100万澳元，但20%的买家寻求价值300万至500万澳元的物业。"富有的中国买家既追求公寓，也关注新房和双拼别墅，"Daniel Ho指出。

悉尼营销公司Plus Agency证实，2026年春节期间有两笔需FIRB批准的销售成交，总额达700万澳元。这些买家均为现金支付，无需贷款，"这对于中国买家来说非常典型"，总经理Peter Li表示。

热点区域：核心地段与社区的集中偏好

海外买家的兴趣点高度集中于主要城市的中心区域和社区，呈现出明显的"核心资产"偏好：

新南威尔士州：悉尼市中心位居搜索榜首，单元房典型价格约94万澳元。紧随其后的是高价区Mosman（独立屋591.4万澳元）、Chatswood（350万澳元）、Paddington（365万澳元），以及相对易入手的Surry Hills（独立屋248万澳元）。

维多利亚州：Richmond、墨尔本CBD和South Yarra因公寓市场备受关注，随后是住宅区Hawthorn和Toorak。

昆士兰州：布里斯班市中心、Indooroopilly（单元房83.5万澳元）和New Farm（独立屋和单元房均达七位数）构成热点三角。

南澳大利亚州：阿德莱德是海外买家青睐的郊区，单元房中位价54.5万澳元，门槛相对较低。但该州其他上榜区域如Glenelg、Norwood、North Adelaide和Henley Beach，独立屋中位价均超140万澳元，单元房价格也普遍高于60万澳元。

市场启示：主导力量与趋势研判

综合数据显示，中国买家依旧是澳洲房市外资板块的主力，其稳定的需求结构和强劲的购买力持续影响着主要城市的房产格局。然而，投资额下滑与兴趣上升之间的背离，反映出在经济不确定性加剧背景下，海外资本正趋于谨慎——观望情绪浓厚，但决策周期拉长。

对于澳洲房地产市场而言，这意味着外资需求的基本盘依然稳固，但短期流动性可能收紧。核心地段的物业仍将是海外资金的首选标的，而次级区域或非核心资产可能面临更大的去化压力。理解这一分化趋势，对于把握市场节奏至关重要。