比悉尼还高！澳洲一地租金飙升，创下历史新高-金顶置业

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比悉尼还高！澳洲一地租金飙升，创下历史新高

昆州租房市场正经历“历史性高烧”。Domain最新数据显示，州整体租金中位数已升至670澳元/周（约3.5万/年），黄金海岸更以850澳元/周的年租金超4.4万澳元，一举压过悉尼760澳元/周的水平；布里斯班公寓年涨8.3%，比独立屋6.2%还要猛。REA Group高级经济学家Anne Flaherty直言：“租金压力正从例外变常态，除非供应大转向，否则2026年只会更贵。”

比悉尼还高！澳洲一地租金飙升，创下历史新高

一、州际对比：昆州“全线领跑”

州中位数：670澳元/周（年+6.3%）

黄金海岸：850澳元/周（年+6.3%，季+2.4%）→比悉尼高90澳元

布里斯班：670澳元/周（季+3.1%）

凯恩斯：625澳元/周（年+8.7%，季+4.2%）→年增2600澳元

Townsville：550澳元/周（年+10%）→年增2600澳元

二、可负担性“红线”成常态

租金占税后收入>30%即属“租金压力”，如今昆州家庭普遍超标

Flaherty：“工资涨幅远落后于租金，压力比几年前高得多。”

三、公寓比独立屋涨得更狠

布里斯班公寓：年+8.3%（内城供应集中，需求爆棚）

布里斯班独立屋：年+6.2%

→ 小户型、内城区、靠近大学与CBD的公寓成为涨价“暴风眼”

四、供需矛盾是底层逻辑

人口强劲增长（ interstate migration + 国际学生回流）

新房交付速度<需求增速， vacancy rate 连续<1%

Flaherty：“供应实质性改善需数年，租赁市场将持续高价。”

五、微弱曙光：投资者回归 & 5%首付

投资者活动回升→未来租赁库存或增加

联邦5%首付计划→部分租客转业主，释放租盘

→ 但两者均取决于“买新房”而非存量投资房，短期效果有限

六、2026展望：涨幅放缓，但价格继续向上

Flaherty：“租金不会回到2022-23年那种20%+暴涨，但年均3-5%上涨仍是基准。”

核心风险：若供应仍跟不上人口，家庭将把>35%收入用于住房

七、给租客与投资者的实操建议

租客

跨城比价：Townsville、Rockhampton等二级城市仍比黄金海岸低30%

产品降级：2居公寓 vs 3居独栋，差价可达150-200澳元/周

错峰换租：避开1月、7月学生潮，5月/9月议价空间稍大

投资者

锁定<1%空置率：黄金海岸、布里斯班内城、凯恩斯CBD

关注“土地分量高”产品：可拆分土地价值，降低外籍买家持有税

利用5%首付计划：引导租客转购房，释放所租房源

昆州租金正以“高于工资、高于通胀”的速度狂奔，黄金海岸850澳元/周已超悉尼，670澳元的州中位数把家庭推向“租金压力”常态。投资者回流与5%首付是曙光，但供应缺口需数年才能弥补。对于租客，跨城、降级、错峰是自救三部曲；对于投资者，供应最紧的铁路沿线与大学城公寓，仍是分享租金上涨的最确定赛道。2026年，昆州租金不会暴跌，只会“涨得慢一点”——直到新增住房真正落地。

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