悉尼“租不如供”清单出炉：48个公寓区月供低于租金-金顶置业

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悉尼“租不如供”清单出炉：48个公寓区月供低于租金

RealEstate 1月27日讯 Finder最新分析显示，受留学生与新移民双重夹击，悉尼核心租赁市场再度升温——大悉尼范围内48个公寓城区出现“还贷比付租便宜”的现象，内城区Haymarket、Chippendale、Mascot月供可比租金少花近100澳元。然而专家提醒，这一“倒挂”并非可负担性改善，而是租金飙涨下的畸形对比；在20%首付面前，多数年轻人依旧被挡在购房大门外。

悉尼“租不如供”清单出炉：48个公寓区月供低于租金

一、数据速览：48个公寓区、17个偏远区“供小于租”

范围：新州约12%公寓市场进入“还贷<租金”区间

主力：内城学生聚集地+Parramatta辐射带

最夸张：

Haymarket、Chippendale、Mascot：月供比租金低≈100澳元/月

Granville、Zetland、Eastgardens、Pendle Hill、Harris Park、Merrylands：每周省50-100澳元

Warwick Farm、Guildford、Homebush、Parramatta CBD、悉尼CBD同样上榜

偏远区彩蛋：Central Coast、Hunter等17个地区也出现同类倒挂，适合远程通勤者

计算前提：中位价公寓、典型浮动利率、贷款比例80%（即20%首付）。

二、租金端：7.1%只是平均，局部年涨15-20%

PropTrack数据：

大悉尼公寓租金中位价过去一年+7.1%

部分内城区+15%至+20%

空置率仍处历史低位

REA Group经济学家Anne Flaherty表示：

涨幅虽比2022-2023缓和，但基数高，“温和上涨”也足以让钱包大出血

2026年租金大概率再创历史新高

海外移民头几年以租为主，需求端短期不会降温

悉尼“租不如供”清单出炉：48个公寓区月供低于租金

三、购房端：首付——跨不过去的“第一道门槛”

Finder消费者研究主管Graham Cooke指出：

“月供低于租金”≠“买房更容易”

租房仍在绝大多数城区更便宜

房价+借贷成本双高，年轻家庭被双重挤压

首付比例测试：

20%首付：48个区“供<租”

5%首付（政府低首付计划）：同口径只剩24个区，且月供显著高于租金

结论：低首付虽能“先上车”，但高LMI保险+更高利率抵消了租金优势。

四、市场意义：信号≠解决方案

信号功能：提醒租客“转向购买”可能节省现金流

现实障碍：

存够20%首付时间拉长（悉尼公寓中位价≈80万，首付约16万）

加息环境让银行偿债能力评估更严

投资者仍在同台抢房，竞价难避免

悉尼“租不如供”清单出炉：48个公寓区月供低于租金

五、给潜在买家的三点务实建议

先算“总拥有成本”：首付+印花税+LMI+年利率，别只看月供

关注偏远区“通勤可接受”板块：Central Coast、Newcastle等17区倒挂+通勤1.5h内

利用州政府首次置业优惠：新州<80万部分免征、维州建筑抵扣、昆州首套折扣，可大幅削减前期现金

租金飙升把“月供优势”推到了台前，但首付大山、加息环境与激烈竞标依旧把多数首次购房者挡在门外。对年轻人而言，最现实的策略仍是：尽早储蓄、灵活选择区位、把政府能用到的减免全部算进预算，才能在“租不如供”的纸面利好里，把机会真正变成钥匙。

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