2026 澳洲房价展望：利率再升也挡不住？看数据说话-金顶置业

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2026 澳洲房价展望：利率再升也挡不住？看数据说话

12 月最新房价图出炉：澳大利亚普通住宅中位价一举冲上 107.9 万澳元，意味着又一批房东跻身“百万房产俱乐部”。尽管市场普遍预测澳联储今年还将两度加息，把现金利率推至 4.1%、浮动房贷利率升至 6% 左右，乐观情绪却依旧高涨——消费者房价预期逼近 16 年高位，87% 的地产与金融专业人士看涨 2026 年，仅 3.5% 认为会跌，近半数甚至预计年增幅超 5%。

2026 澳洲房价展望：利率再升也挡不住？看数据说话

一、2025 年“成绩单”：+8.6% 全国均价

昆士兰、西澳、南澳领涨全年，核心推手依旧是：

州际人口净流入强劲

租赁空置率历史低位

长期住房结构性短缺

相对可负担的价格基数

与之对比，新州受高房价与服务能力饱和抑制；维州则因地税上调、投资者大量抛售而情绪低迷——首次购房者虽在贷款结构中占比扩大，却难抵投资者离场带来的供应缺口。

二、政策端：5% 首付计划成“双刃剑”

使用量爆棚：2025 年 10 月扩大至今，超 2.1 万名买家动用该计划

门槛抬高：符合价格上限的郊区已不足五成

经纪人反馈：75% 表示业务量因该计划上涨，但月供压力同步攀升

2026 澳洲房价展望：利率再升也挡不住？看数据说话

三、2026 年供需账本：为何价格仍难大跌？

需求面

海外净移民维持高位，新移民前 3 年以租为主→租赁紧张→“逼买”效应

FOMO（错失恐惧）在布里斯班、珀斯、阿德莱德尤为明显，挂牌量仍低于十年均值

供给面

建筑成本高企、熟练工人短缺，新房竣工量回升缓慢

主流预测：2026 年不会出现实质性新增供应，“饥饿游戏”格局延续

成本面

加息预期已被市场提前定价，拍卖清空率未现断崖

通胀若继续回落，实际利率上升幅度有限，对房价边际冲击递减

四、风险清单：乐观背后的三大变量

利率路径：若通胀反弹，澳联储被迫激进加息，借贷能力将显著收缩

负担能力：当前月供占收入比已接近历史高位，再升将抑制新需求

政策转向：政府若扩大郊区供应、收紧投资者税收优惠，情绪可能快速反转

五、城市分化展望（2026 预测区间）

数据层面，人口流入、房源短缺与建筑成本三重推力仍在；情绪层面，“害怕错过”胜过“害怕买贵”。但利率与负担能力的天花板已若隐若现——2026 的房价故事，不会是单边暴涨，而是“分化式慢涨”：供应越紧、越可负担的城市，涨幅越确定；高价、高税地区，则可能进入横盘震荡。一句话：看涨有逻辑，入市须选位，杠杆要量力而行。

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