据Real Estate网站报道，继2020年和2021年房市的强劲升温之后，2022年的房市可以说是动荡的一年，利率迅速上升，导致房价下跌和交易量减少。

虽然房价下降，但由于返澳移民增加和首置业者购房减少，推动租赁需求不断升级，导致租金上涨。出租房供应的不足，房东有提高租金的空间。

房市环境瞬息万变，2023年房市将面临着六个关键点是什么？

利率何时才能停止上涨？

在过去11年里，利率一直在下降，但2022年出现通货膨胀，导致澳联储迅速上调利息。

今年5月初，澳联储决定将0.1%的现金利率上调25个基点。之后，连续八次的加息，目前官方利率已攀升300个基点。

展望2023年，预计年初利率将继续上调，但在2月至5月之间，澳联储可能会暂停加息。

研究表明，利率变化产生的影响需要一到两年才能全面反应到房市上。

虽然预计加息周期将暂停，但之前的多次加息产生的影响将持续到2023年。

房价会停止下跌吗？

考虑到利率上调的速度和贷款额度的下降幅度，目前房价下跌还是温和的。

整个疫情期间，房价飙涨是有记录以来强劲时期之一，所以现在一些收益被逆转是有道理的。

如果利率进一步上调、贷款额度下降，加上经济放缓的影响，房价将在2023年继续下降；但如果利率在2023年下降，房市的前景也将发生变化。

买方和卖方的信心会回到市场吗？

新的Westpac-Melbourne研究所显示，消费者信心指数为78点，远低于乐观者和悲观者认同的100点。自利率开始上升以来，消费者信心一直呈下降趋势。

利率每个月都在增加，消费者信心低迷。

对购房者而言，2023年或许是买家市场，有更多的房源选择，更少的价格竞争，能与房东进行谈判。随着利率上升，有些房东固定利率到期急于抛售，买家或许能捡漏。

虽然预计利率将在2023年初停止上升，但不会大幅提振双方的信心。或会给买家和卖家更多的确定性，使房屋交易量会开始增加。

其他州会效仿新州，给首置者选择支付印花税或土地税吗？

2022年年底，新州政府通过一项立法，允许购买低于150万澳元房产的首置业者可以选择支付印花税，或选择每年缴纳土地税。

预计，大多数购房者将选择缴纳土地税，除非他们持有房产超过20年，否则缴纳印花税不会更便宜。

但大多数首置业者都不会购买永久性住宅。

这项政策还处于早期阶段，它能产生的多少交易量尚未清楚；但它能明显降低首置业者的前期成本，加快其入市，增加房产交易量。

我们预计其他州也会考虑类似的政策，或将在2024年或以后出台。

2023年租金会上涨多少？

去年，由于租赁需求强劲而供应有限，租金飙涨。

首置业者购房减少和返澳移民增加导致租房需求激增，而投资者减少购房和增加售房使出租房供应减少。

租赁需求从疫情初期受欢迎的乡镇地区转移到主要首府城市，因为它们正恢复生机。

在海外移民热点区悉尼和墨尔本，现在单元房租金比疫情初期便宜，要么略高。

但随着内城区的租赁需求大幅增加，预计租金将有更大幅度的上涨。

租赁物业的增长能满足需求吗？

随着向投资者发放的新增贷款份额持续下滑，和更高的利率减少借款人增加贷款的可能性，2023年租赁房供应不太可能出现重大变化。

虽然更多“先建后租”的项目正在筹备中，已建的项目将陆续完工。

然而，“先建后租”项目的存量或新“先建后卖”项目的投资者购买量似乎不足以满足境内租金需求的反弹和海外移民需求的持续上升。

对租房者来说，目前的出租房供应不足，预计将导致租房成本的进一步上升。