“价格”想必是每一位房东在卖房时敏感的词汇。你的房子到底价值何许？不同的人有不同的声音。

细心的你的可能早在你的市政费账单上发现过一个房价的估值；银行也会对你的房产做出他们的价值评估；卖房前，房产经纪人又会给你另一个房屋估价；当然呢，你自己心里肯定早已有一串数字；更不用提，澳洲还有专门的估价师和网上估价服务。

同一处房产既然有好几个价格标签，那我怎么知道哪个价格才是准确的？让我们一起看看老张的例子。

案例分析

假设老张在墨尔本内城区有一套unit，现在他想卖掉这套房子，搬到海边去住。老张准备先卖后买，先对已有房产refinance凑一部分海边房子的首付。

在卖房之前，老张去银行做了咨询。之后老张又找了一家本地的房产中介A，让他们提供了一个估价。老张对他们提供的房产appraisal比较满意，并与A签订合约。

同时，随着新财年的到来，老张收到了当地的市政费账单。

不久后， A公司顺利卖出老张的unit。

那么现在，关于老张房子的价值，我们有了5个不同的答案。

01银行估价

在你申请房贷，或者你的房子已经处于抵押状态，贷款机构会对你的房产进行一个价值评估。银行，或其他贷款机构为了控制贷款风险，给出的估值通常会比较保守，甚至低于市场价。在老张这里，他的银行给他的估值为$600,000。

现实生活中，如果你觉得银行的估值过低，可以换几家银行多试试。

02市政估值

在市政费账单上，除了列出你要交的市政费，你会看到很多名词，包括 CIV, NAV, site value等。

Capital Improved Value (简称 ‘CIV’)，一般来说，包含了土地以及土地上面建筑物或附属物的市场价值。

Site Value 可简单理解为土地价值，这个数字通常被各州税务局用来计算你的土地税。

Net Annual Value, NAV, 住宅类房产一般是CIV的5%。

（上图选自网络仅供参考，并非老张的市政账单）

这些数字是根据可比较的销售数据，以及各个州和领地的资产评估机构给出的。市政，能源公司一般都会根据这些数据来征收相应费用。

在老张的案例上，他的CIV是$580,000，表示维州资产评估机构初步认定，本财年老张的unit价值为$580,000。

03房东期望价格

不管是纯主观的想象，还是做了一定研究，在你心里，你会对房子有一个自己的期望值。

老张就是如此，他在参考了过去12个月附近同类型房产的交易记录之后，发现和他类似的房子中位售价达到$610,000。老张觉得自己的房子肯定不会卖的比这个低，加上刚翻新了厨房和卫生间，他认为他的unit至少可以多卖$50,000。

04房产中介估价

不管你是接到中介主动问你要不要做appraisal的电话，还是你主动出击去找他们给你估价，这都是获得另一个参考价格的不错选择。有时，房东会货比三家，后决定由谁来出售他们的房子。

在此之前，房产代理人通常会先实地考察你的房子，研究当地的可比较销售记录，然后提供一份书面反馈和对你房子的销售价格估值，一般来说可能是一个区间范围，或者是个小值。

老张的房产中介A在参观了他的房子，走访了附近街道，以及查询近期附近的销售数据后，初步认为在当前的市场下，离当地小学只有1公里的同类型unit可能会卖到$650,000到$700,000。

在澳洲，房地产中介的房屋估价通常是免费的。优秀的卖房中介经验丰富，可以帮助你了解当前的市场情况，结合房东想法，制定出一个合理价格。

05市场售价

无论是通过私卖还是拍卖，买卖双方在签订合同上注明的价格是具有法律约束力的交易价格。

幸运的是，老张的房子吸引了不少感兴趣的买家，后卖了$680,000。

相信大家都明白，终，市场通常会根据买家在拍卖或私卖时愿意支付的价格来决定一处房产当下的价值。

总体而言，房产估价需要根据面积、房屋保养状况、建筑年份，周边环境，地理位置和市场环境等多项因素综合考虑。建议您在卖房之前多参考一些不同意见，理性判断。