“以租代售”公寓需求旺盛,融资和政策却成为供应阻碍
近年来,澳大利亚的“以租代售”住房(build-to-rent,简称BTR)数量激增,新项目一经推出便受到强烈需求的推动。
然而,一份新报告显示,这股热潮可能难以延续。
根据Knight Frank发布的2025年第三季度《Build to Rent Update》,2025年BTR新建单元房的交付量将创下历史新高,超过2024年的纪录。
BTR是一种住房模式,由开发商建设多户住宅楼并长期持有,以出租而非出售给个人业主。
这一模式在英国和美国已经非常普遍,很多出租公寓楼都由单一房东统一持有和管理。而在澳大利亚,市场仍在追赶,个体房东依旧占据主导地位。
由于BTR项目为租户提供更高的租期保障,并且通常配备完善的配套设施,澳大利亚租户纷纷抢订。一旦有新项目推出,几乎立即被租赁一空。
去年,全国范围内共有18个项目交付,总计4660套BTR单元房。而根据Knight Frank预测,2025年将远超这一数字,预计会有6000套新单元进入租赁市场。
尽管这一水平与过去五年每年不足2000套的平均交付量相比大幅提升,但Knight Frank的数据指出,2025年或将成为上升趋势的拐点。
到2026年,BTR新公寓交付预计将大幅放缓,原因是融资难度和高投入成本等可行性问题。届时,预计仅约4000套单元房能够完工。
Knight Frank澳大利亚估值与咨询部门的John-Paul Stichbury指出,当前应将重点放在“刺激下一轮增长”上。
他表示,仅靠宏观经济环境的改善不足以推动该领域投资,政府的支持性政策同样至关重要。
“为了确保近期放缓只是短期现象,需要有持续的新项目开工管线,而关键在于如何激活已获批项目库。”Stichbury说。
Knight Frank估算,目前约有2.05万套BTR单元已获开发审批(DA),但尚未开工。这些项目中,许多可能正在等待资金支持才能动工。
Knight Frank澳大利亚另类资产主管Tim Holtsbaum则表示,政府可以通过建立更有利且易于操作的税收政策来推动该行业发展。
“澳大利亚的BTR税收环境复杂,各州规定差异较大,如果能实现更统一的制度将更有利。”Holtsbaum说。
他对政府去年给予外国管理投资信托在BTR领域的税收优惠表示欢迎,但同时指出,“外国投资者的税负仍然是个难题,若能进一步减轻机构投资者的税收压力,将有助于提升澳大利亚相较其他国家的竞争力,因为其他国家的税收进入门槛通常较低。”
Holtsbaum还表示,随着投资者在居住类资产上的配置不断扩大,预计会有更多参与者进入澳大利亚BTR市场,这也意味着该行业正在逐步成熟。
他补充称,BTR板块的基本面依旧稳健,入住率高,租金增长稳定。
参考资料:REA
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