Domain新搜索数据出炉：2024年悉尼人找房的关键词不再是“pool（泳池）”，而是“granny flat（祖母房）”。在可负担性高压下，购房者把“向往的生活”从跳水台转向租金现金流——一套60㎡的小屋，既能给年迈父母同住，也能每周收租800澳元，帮主屋“还房贷”。这股“祖母房热潮”正在重塑搜索榜单、推高潜在供应，也让投资者重新算笔账：同样20万澳元，投入后院还是投入下一套房？

一、搜索榜剧变：祖母房跃升，泳池让位

悉尼：2024年“granny flat”登顶，把霸榜多年的“pool”挤到第四

珀斯：祖母房关键词位列第二，仅次于泳池

墨尔本：Art Deco（装饰艺术风）意外夺魁，但“dual living”搜索量一年飙升166%，同样指向“可分租”需求

Domain研究主管Nicola Powell解读：“这是可负担压力下的对冲思维——买家希望用租金抵消部分房贷。”

二、需求侧：三代同堂+高利率，催生“灵活空间”

多代同住：成年子女在家时间延长，祖父母需就近照顾

还贷压力：利率虽降但仍处高位，房主渴望额外现金流

灵活用途：可出租、可自住、可做Home Office，一举多得

HIA预测，到2026年全国新建祖母房数量将是2022年的10倍；新州年均批准量已达4,300套，维州仅270套——政策松紧决定热度高低。

三、供给侧：政策松绑+审批提速，打开“后花园金矿”

新州2009年《AHSEPP》政策：地块≥450㎡、建筑面积≤60㎡即可绕过议会、直接获批，全程4–5个月交付

维州2023年才放宽：60㎡以下免规划许可，此前须证明“亲属同住”且不得出租

大悉尼18.76%住宅地块具备开发潜力，约合24万套“隐形库存”

四、成本与回报：20万投入，周租550–1000澳元

建造成本：2011年10–16万澳元→2025年普遍20–25万澳元（含设计、排屋、精装）

租金区间：

– 中央海岸/西南区：周租550澳元，年化收益约14%（毛）

– 北岸/北部海滩：周租800–1000澳元，回报率更高达18–20%（毛）

贷款技巧：银行按“完工后总估值+两套租金”核定额度，20万造价往往只需5万现金即可动工

五、买家画像：三类人把后院当“印钞机”

高负债房主——300万买入北岸，加建祖母房周租1000澳元，对冲利率风险

学区家庭——Enfield夫妇出租祖母房给学生，兼顾学区位与现金流

空巢老人——把主屋出租、自己搬进60㎡小屋，差价补贴养老金

六、风险与变数

区域饱和：部分西悉尼街区祖母房集中，租金竞争加剧

需求错配：并非所有租客愿住后院，需先调研当地中介出租率

过度资本化：装修超标、预算失控，可能吃掉未来资本增值

政策回撤：若市政认为密度过高，可能收紧审批标准

七、未来趋势

模块化“Granny Pod”兴起：工厂预制+现场拼装，成本再降10–15%，工期缩至8周

政府背书：新州工党承诺5年建37.5万套住房，祖母房被视为“快交付”利器

投资逻辑转变：同样20万现金，后院扩建租金回报远高于买一套期房，且空置率更低

当“泳池”让位于“祖母房”，澳洲人买房的KPI已从“享受生活”转向“抗房贷”。在供应跟不上、租金居高不下的背景下，把后花园变成“小金矿”既是家庭现金流解决方案，也是城市填补住房缺口的快路径。只要选址得当、预算可控、设计合规，一座60㎡的小屋就可能让你的贷款表多出一条“被动收入”——这或许就是下一轮房产周期的“隐形增值器”。