投资客大举回归墨尔本房市！这些80万以下的区是宝藏！-金顶置业

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投资客大举回归墨尔本房市！这些80万以下的区是宝藏！

随着维州房市吸引力回升，投资者正在强势返场——过去一年全州新增房贷中约1/3流向投资客。不过，《PropTrack Terri Scheer投资者报告》提醒：16%的投资性房产在转售时仍出现亏损，明显高于全国10%的平均亏损率。低价高租区成为春季“投资客必争之地”，首次购房者与外地投资者即将正面“抢房”。

一、投资者回归：新增房贷占比约1/3

维州投资客房贷份额：≈33%

亏损转售比例：16%（全国平均10%）

正收益投资者：84%

REA集团资深经济学家Angus Moore指出，墨尔本过去三年中有两年表现疲软，2021-2022年高点入市者承受更大贬值风险；价格亲民的郊区则表现相对稳健，因此当前热点集中在≤80万澳元区间。

二、低价高租“TOP 10”投资热点（房价≤80万澳元）

投资客大举回归墨尔本房市！这些80万以下的区是宝藏！

*完整榜单见《PropTrack Terri Scheer投资者报告》

三、亏损“陷阱”解析

Moore + REBAA维州代表Matthew Scafidi归纳：

高点买入：2021-2022年利率低谷、房价峰值入市

高密度楼花：建造费用飙升、交割价高于市场价

利率跳升：借贷成本翻倍，现金流承压

开发受阻：原计划推倒重建，因建筑成本上涨而搁置，资产价值缩水

四、争夺战场：低价区“三足鼎立”

首次购房者：利用5%首付担保+印花税减免

外州投资者：约30%客户来自昆士兰、新州，偏好“可小幅翻新”物业

本地小型开发商：寻找能加建、推倒或改建的旧房

Scafidi透露：“同一套≤70万澳元的房子，可能同时收到首置、外州投资、小型开发三方报价。”

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五、后市催化剂

利率：市场普遍预期澳央行还有一次降息，借贷能力有望提升

租赁：墨尔本空置率仍低于2%，租金年涨幅>10%，现金流吸引力强

供应：2025-26年新房交付量仍低于人口增长，租赁紧张短期难缓解

Terri Scheer执行经理Carolyn Parrella：“当前租金与房价组合，为能把握时机的投资者提供了可观回报窗口。”

六、投资者画像：一套房占多数，55-64岁活跃

一人一套：近2/3投资者仅持有一处出租物业

年龄分布：55-64岁群体持有较多投资房

收入前20%：占投资物业总量约30%

全国比例：约每7个澳洲人就有1位出租物业业主

七、行动建议

预算≤80万：优先报告列出的TOP 10区域，租金覆盖≥5%

避免楼花：选择已竣工或二手房，交割风险低

多重报价：准备好20%首付+预批贷款，与首置、开发商同时竞价

现金流：确保租金能覆盖当前利率+2%缓冲，防止未来加息冲击

维州房市从“冬眠”到“回春”，投资者用新增房贷占比1/3的实际行动投票。但16%的亏损率提醒：并非“买到就赚到”。在低价高租区与首置、外州买家“三面夹击”的战场，唯有严控预算、锁定现金流、避开高点楼花，才能真正享受降息与租金上涨带来的“双重红利”。

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