阿德莱德房价收入比跃升第六，超越墨尔本成澳洲第二难负担城市！-金顶置业

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阿德莱德房价收入比跃升第六，超越墨尔本成澳洲第二难负担城市！

新发布的《Demographia国际住房负担能力报告》让“教堂之城”阿德莱德意外登上热搜：房价中位数已升至家庭收入中位数的10.9倍，全国排名仅次于悉尼（13.8倍），范围内与香港、悉尼等高房价城市并列“极难负担”行列。这一结果标志着南澳首府从“可负担天堂”迅速蜕变为“住房高压区”，也再次把澳洲整体住房可负担性危机推上风口浪尖。

一、“极难负担”榜单（房价收入比≥9.0）

阿德莱德房价收入比跃升第六，超越墨尔本成澳洲第二难负担城市！

Demographia 2024年版数据

二、阿德莱德“逆袭”时间线

2019年前：中位倍数约6-7，全国可负担首府之一

2020-2023：州际移民+远程办公+海滨生活方式需求激增

2024：倍数飙升至10.9，首次超越墨尔本（9.7）与布里斯班（9.3）

报告作者指出，南澳首府“一夜变贵”并非单一因素，而是供需失衡、建筑成本飙升与政策刺激叠加的结果。

三、供应端“紧箍咒”

城市扩张边界硬约束——绿带政策限制远郊绿地

高密度阻力——社区反对中层公寓，导致“中间密度”缺位

建筑成本——疫情后材料与人工价格双位数上涨，新项目更难交付

建筑审批——州级审批与地方议会流程重叠，平均审批周期>18个月

→ 结果：新增住房连续四年低于人口增长，空置率长期<1%。

四、需求端“加速器”

州际移民：2023-24年净迁入南澳约1.8万人，创20年新高

首次购房者激励：州政府印花税减免+联邦5%首付计划，直接推高低价段需求

利率环境：2024年三次降息，借贷能力回升，买家重新入场

生活方式：海滨、酒庄、低犯罪率，吸引墨尔本、悉尼换巢族

Demographia警告：若供应瓶颈不解除，首次购房者和降息红利将继续推高价格，可负担性“短期内不会改善”。

阿德莱德房价收入比跃升第六，超越墨尔本成澳洲第二难负担城市！

五、全国视角：澳洲整体倍数9.7，高收入国家中相对更贵

加拿大：5.4倍

英国：5.6倍

美国：4.8倍

澳洲：9.7倍（五个主要城市均≥9.0）

报告将成因归纳为“五重夹击”：

限制性规划

城市扩张边界

反高密度情绪（NIMBY）

大房型偏好（人均住房面积前列）

建筑成本飙升

六、市场影响与政策呼声

租赁市场：空置率<1%，周租金年涨10%+

投资者：低价高租区成为“必争之地”，与首置正面竞争

州政府：已推出“城市填充”与“远郊释放”双轨战略，但落地速度低于预期

行业建议：削减开发税费、引入快速审批通道、扩大建筑技术移民

七、买家策略（2024-2025窗口）

首置：锁定<80万澳元远郊新盘，利用州政府印花税减免

换巢：关注“填充式”中层公寓，通勤30圈内

投资：距CBD 45火车线、租金回报>4.5%、有配套学校

时机：春季库存仍低，拍卖清盘率>70%，早入市优于持续观望

从“可负担天堂”到“第六难”，阿德莱德只用五年时间。当供应跟不上人口、建筑成本跑不过工资、降息又点燃需求，“倍数飙升”便成为必然结果。对于买家，抓住“填充式公寓+远郊绿地”双轨供应、利用首置激励与低利率窗口，或许能在“极难负担”市场里抢到一张相对可负担的入场券；对于政策制定者，若不尽快打破规划、审批、成本三重枷锁，阿德莱德的10.9倍很可能只是开始，而非顶峰。

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