2024年9月，Domain房价报告写下新脚注——布里斯班首次把墨尔本甩在身后，以110万澳元的房屋中位价成为全澳购房成本第二高的首府城市。三个月内猛涨38,852澳元（3.7%），连续11个季度向上，刷新21年来很长上涨周期；单元房同样毫不示弱，季度涨幅4.2%，中位价冲至715,451澳元，连续18个季度走高，创下本市有记录以来非常持久的公寓牛市。

一、“超级周期”仍在加速

Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔博士用“super cycle”定义当下行情：

海外移民增速是2010年的三倍

州际净迁入速度为十年均值四倍

2032年奥运会基建清单提前落地，形成“信心溢价”

多重需求叠加，使季度涨幅几乎较上季翻倍，创出15个月新高。

二、豪宅线：New Farm首破300万，五郊区跻身“200万俱乐部”

New Farm：房屋中位价3,062,500澳元（+9.4%），全市首个三百万级社区；单元房同步破百万，达1,040,000澳元（+7.5%）

200万澳元梯队：Hawthorne、Ascot、Hamilton、Bulimba、Wilston

Hamilton年涨幅至高，达20.8%，中位价2,225,000澳元

Hawthorne五年几乎翻倍，上涨96.3%至2,420,000澳元

经纪人普遍提到“生活方式+机场+市区”黄金三角，以及Racecourse Road复兴计划——被比作“下一个James Street”的大型改造提案，持续吸引州际与海外高净值买家。

三、首置线：CBD 8公里内“72万澳元守门员”

Stafford单元房年涨28.3%，中位价725,000澳元，为全市涨幅

典型一居室54万→69万仅用数周，平均15份报价

老屋重建潮正在上演：旧屋110万澳元拆后重建新房价达250万澳元

极度紧张的租赁市场（空置率<1%）叠加“可负担”标签，让首次置业者用竞价方式把外围单元房推向新高。

四、市场透视：供给缺口仍是核心推手

建筑批但待建量：大布里斯班地区已批未动工住宅同比-18%，短期库存无法放大

州际资金溢出：悉尼、墨尔本换巢族携带更高卖房预算，竞价维度升级

奥运基建时间轴：Cross River Rail 2025年通车、Brisbane Metro 2026年投运，基建红利提前计入资产价格

五、后市瞭望与风险按钮

人口面：昆州政府预计2025年大布里斯班年增人口3.2%，高出全国均值1.3个百分点

政策面：州政府已就“高密度住宅设计标准”征求意见，若2025年通过，中层公寓供应有望适度放量

利率面：市场押注2024年12月再降息25bp，若兑现，短期价格仍有5%左右上行空间；若降息落空，高基数区域（Hamilton、Ascot）可能率先回调3–4%

六、买家行动清单

升级/豪宅买家：盯紧Cross River Rail沿线与河景重叠区，优选600㎡以上可再分割地块，抗跌性更优

首次置业：CBD 10公里内单元房若年涨幅>25%，需计算租金回报是否覆盖4%以上贷款利率，避免“现金流负反转”

投资者：把“建筑批文量/库存量”加入先行指标，若连续两季度批文回升30%以上，及时锁定租客、提前套现溢价

当布里斯班把“百万 median”踩在脚下，市场不再讨论它能否追上悉尼，而是开始重新评估：这座曾经被视为“平价替代”的河城，是否已拥有独立定价权。供给缺口、人口洪流与奥运时钟共同构成一条单向扶梯——短期内它仍向上，但扶手越来越拥挤。对买家而言，选对地段、算对现金流，才能在“超级周期”里把加速度转化为真正的资产安全垫。