澳洲5%首付引发购房热！哪类房产升值快？新数据出炉-金顶置业

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澳洲5%首付引发购房热！哪类房产升值快？新数据出炉

当高利率把借贷天花板压得更低，政府放大的“5%首付计划”犹如给首次购房者递上一张快速入场券。结果显而易见——门槛内的便宜房子涨得比豪宅更快、更猛。Cotality 10月房价指数显示，符合计划价格上限的住宅单月再涨1.2%，而超过上限的房源仅涨1%；如果把镜头拉长到过去三个月，全国便宜25%的独立屋已整体升值4.2%，比市场高出整整2个百分点，价差创近年新高。

一、政策放大，需求瞬时泄洪

10月1日起，悉尼150万、墨尔本95万、布里斯班100万、珀斯85万澳元以下房源全部纳入担保范围，且不再限制买家人数与收入。

住房部长Clare O’Neil透露，10月共发出5778份担保，同比激增1878份；其中2700份直接受惠于新政扩围。

财政部模型预测，该计划将在六年内累计推升房价约0.6%，首月数据已验证其落地速度。

二、利率高墙把购买力逼向“中低价位”

Cotality研究总监Tim Lawless指出，真正幕后推手不只是政策：“即便实际利率6%，银行仍按9%偿贷缓冲测试，借款人能拿到的额度被锁死，大家只能向下价位段集中。”

预算50万–95万澳元的墨尔本人群咨询量猛增，拍卖会出现“7组家庭抢一把钥匙”；

悉尼同价位段开放看房“火爆”，父母银行现场打气——“别怕加价，我帮你付”成为常见台词。

三、城市价差“梯度反转”愈发明显

过去三个月独立屋涨幅对比（低价段 vs 高价段）

珀斯：6.6% 对 4.5%

布里斯班：5.2% 对 4.5%

悉尼：3.4% 对 1.7%

阿德莱德：4.1% 对 2.6%

墨尔本：2.5% 对 0.5%

公寓市场则未出现同等幅度差距，核心原因：楼花供应仍在消化，投资者更青睐可建独立屋的地块。

四、投资者闻风而动，竞争再升级

Lawless提醒，低价段领涨并非首次置业者“独角戏”。“看到拍卖场人头攒动，投资者也进来抢跑道——他们认定在竞争加剧期，中低价资产更容易获得短期资本收益。”

五、风险与展望

政策红利：若明年利率下调，缓冲测试放松，部分购买力或回流中，但低价市场已提前完成价格重估。

供应瓶颈：建筑成本高企，外环独栋批文放缓，短期内难以放量，价格粘性依旧强劲。

投资者窗口：租金同步上涨，50万–100万澳元区间毛租售比优于主流城市平均，现金流正向，但仍需预留2%加息风险空间。

当“能上车的贷款额度”被缓冲测试锁死，当政府把首付门槛降到5%，资金自然涌向可负担段落。首次购房者得到的是入场券，投资者得到的是短期增值预期，市场得到的是“低价领涨”的新常态。对于预算有限的买家而言，趁担保窗口与预批额度仍在，尽早锁定目标、理性出价，比等待“房价回头”更现实；对于投资者，则需警惕供应集中释放与利率走势，计算现金流安全边际——毕竟，潮水再猛，也别忘了穿上救生衣。

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