墨尔本公寓“五买五不碰”：富人区+本地客+景观两房，才是长期硬通货！
在海外挑公寓，价格与户型只是入场券。选对了，是年年跑赢大盘的“潜力股”；选错了，就是租不出、卖不掉、还要交高额物管费的“不动产”。过去两年，我们帮读者筛掉数十个“看似便宜”的坑盘后，总结出这套“五要五不要”黄金法则——避开雷区、锁定硬通货，让你在墨尔本公寓市场里一眼识别“真香盘”。
一、五不碰：再便宜也要转身走
高密度CBD超高层
– 供应堰塞湖：同一街区上千套同期交付，租客互相压价
– 人口流动大：短租、旅租混杂，社区感弱，转售时“同室操戈”
偏远“概念区”
– 商业、医疗、教育缺位，日常靠开车
– 人口导入慢，空置率常年>4%，流通性差，增值跑输大市
投资客占比>60%的楼盘
– 租客换了一波又一波，物业维护差
– 集体挂牌时“砸盘”效应明显，楼价易被拉低
异常低价盘
– 产权纠纷、建筑缺陷、火灾风险、污染土地……低价往往是“遮羞布”
一房占比过高
– 入手门槛低→投资客扎堆→自住率低→未来换房家庭不接盘
– 银行估价常打折，LVR被迫下调，转卖难找“接盘侠”
二、五必买：闭眼也能长持的“安全垫”
富人区腹地
– 教育、医疗、商业已成熟，治安与租金“双保险”
– 转手池是本地高收入家庭，抗跌能力强
本地人“住、买、租”三端市场
– 租客稳定、维护上心，楼价跟随本地收入稳步上扬
– 避免“国际投机盘”价格过山车
景观+公配
– 天际线、河景、公园绿地不可复制；泳池、健身房、瑜伽室提升住户粘性
– 同区转售时，景观面溢价常达5-10%
两房或三房为主力
– 本地小家庭、新婚夫妇是核心需求，换房频率低，社区更稳定
– 银行估价宽松，未来可改书房/婴儿房，灵活性高
“住投分离”思路
– 自住=通勤+生活圈，投资=租金+增值，两条线不要混
– 先写清购买目的，再反向推地段、户型、配套，避免“自住嫌远、投资嫌贵”的四不像
三、实战选盘公式
地图过滤：
– 富人区+地铁/火车500米+小学Score>80
数据验证：
– 投资客占比<45%、一房占比<30%、两房+三房>60%
现场三看：
– 傍晚看灯光→入住率；周末看停车→本地客；雨天看排水→物业维护
贷款预测试：
– 同户型过去12个月成交≥3套→银行估价不会被“砍穿”
在墨尔本买公寓，别被“低价”或“CBD光环”迷惑——富人区地段、本地自住客占比高、景观两房，才是穿越周期的硬通货。先避开“五不碰”，再按“五必买”打分，把每一分钱都投进能租得出、卖得动、涨得稳的“真香盘”。
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