解码2025澳洲房市“分裂式”上涨-金顶置业

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解码2025澳洲房市“分裂式”上涨

2025年澳洲住宅价值一口气上扬8.6%，全国中位价因此多出约7.14万澳元。12月环比仅涨0.7%——创五个月新低，却被业内视为“圣诞淡季”的正常呼吸。别忘了，全国首府独立屋中位价已高达112.7万澳元，首府综合中位价74.4万澳元，偏远地区73.4万澳元。人口激增、租赁紧缺、新房供应长期缺位，继续成为房价“发动机”；相对较高的利率与借贷门槛，只是把“可负担性”推向更低价格段，而非让市场掉头向下。

解码2025澳洲房市“分裂式”上涨

一、供应VS需求——结构性失衡仍是主角

人口净增>新房竣工，租赁空置率普遍<1.5%

首次购房者抢用5%首付、州担保补贴，需求端并未熄火

建筑成本比2020年高40%，高层公寓审批仍低于人口增速

结论：供需缺口把房价拉上“卖方轨道”，现金利率暂处观望区间，并非决定性变量。

二、全国没有“统一市场”——首府VS偏远、上四分之一VS下四分之一

12月涨幅分布

上四分之一住宅：+0.2%（豪宅段季节性停顿）

下四分之一&中端：+1.1%（可负担需求持续涌入）

首府对比——“住宅”中位数≠“独立屋”中位数

珀斯、布里斯班、阿德莱德“所有住宅”价格>墨尔本，主因：

– 墨尔本公寓占比33%（全国高），大量中低价公寓拉低“总体”中位价

– 珀斯、布里斯班公寓占比仅15-25%，统计口径更偏向高价独立屋

单位占比一览（大区口径）

大悉尼39% / 大墨尔本33% / 大珀斯16% / 大阿德莱德16%

当公寓比例高时，“所有住宅”中位价会被结构性压低，因此横向对比宜用“同类型”中位价。

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三、中位价使用指南——“参考线”不是“价值锚”

同区差异>区际差异

水景VS主干道、火车站VS加油站，相同 suburb 可差20-30%

产品一致性越高，中位价越有用

大地块老宅翻新区、5年内新郊区，成交 homogeneity 高，中位价=合理指标

投资者视角

先把中位价当“预算漏斗”，再向下细分到 street-level 微观数据

结合租金、空置率、建筑成本，判断具体物业的性价比，而非单看 suburb median

解码2025澳洲房市“分裂式”上涨

四、2026前瞻——可负担性将继续“重塑”需求

上四分之一：豪宅买家对利率不敏感，但受股票、汇率影响大，预计2026年涨幅继续跑输大盘

下四分之一&中端：

首次购房、换小房、rent-vestor 三股需求叠加

政府激励、低空置率、建筑成本高，三力合一，价格斜率仍向上

区域轮动：

珀斯、布里斯班、阿德莱德库存更低，2026年有望继续领先

墨尔本、悉尼公寓供应相对充足，同区涨幅将更依赖“微观位置”——地铁口、学区、景观

解码2025澳洲房市“分裂式”上涨

五、给买家的实操提示

别把“全国8.6%”当成自己房子的涨幅——先看产品类型，再看区段微观供需

同区买房，先比“地块条件”再比“房屋装修”——水景、静街、朝向>厨房电器品牌

卖房时，中位价只能做“区域热度”佐证，终价值由近3个月同 street 可比销售决定

投资者：用下四分之一中位价做“现金流安全垫”，用上四分之一中位价做“资本增值天花板”，两头押注才抗波动

8.6%的全国涨幅是平均数，不是 uniform truth。澳洲由数十个“子市场”拼接而成：豪宅段看股票与汇率，中段看利率与政策，低端看人口与建筑成本。2026年，供应缺口依旧，可负担性继续把需求推向“下四分之一”市场。看清中位价的局限，把分析做到 street-level，才能在“分裂式”上涨中，买到真正跑赢平均数的房子。

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