澳洲房贷市场格局逆转：投资者强势回归，首次置业者份额萎缩-金顶置业

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澳洲房贷市场格局逆转：投资者强势回归，首次置业者份额萎缩

尽管澳洲政府针对首次置业群体推出多项激励措施，但新住房贷款数据却呈现出意想不到的走势——房产投资者的市场占比正强势回升，而首次置业者的贷款比例却在不断萎缩，市场格局与五年前形成鲜明对比。

澳洲房贷市场格局逆转：投资者强势回归，首次置业者份额萎缩

数据对比：投资者逼近九年高位，首次置业者占比下滑

Cotality对澳大利亚统计局数据的分析显示，2025年第四季度，房产投资者占全国住房融资承诺的比例高达39.7%，融资总额约430亿澳元，逼近九年来的高水平。相比之下，首次置业者的占比仅为17.8%，融资总额为193亿澳元。

这一格局与五年前形成强烈反差。2020年同期，首次置业者的融资占比高达26.3%，明显高于投资者的23.8%。当时疫情期间的经济不确定性令投资者望而却步，而政府对首次置业者的有力支持促成了比例的逆转。

驱动因素：资本增值预期与政策红利的博弈

Cotality澳洲研究主管Gerard Burg分析指出，投资者核心追求的是资本增值，近年来房价的快速增长和此前的超低利率环境重新点燃了投资热情，导致其在市场融资中的份额节节攀升。

AMP首席经济学家Shane Oliver也观察到，首次置业者往往随政策红利入场，而投资者则更倾向于在市场波动时离场观望并择机回归。大量针对性激励措施和较低的利率水平通常能吸引新买家，但目前的市场平衡正随着投资者的强势回归而发生改变。

政策动态：5%首付计划效应待释放

目前，原本的"首次置业贷款首付计划"已更名为"5%首付计划"，并于2025年10月进一步扩大规模。该计划允许符合条件的买家以5%的首付购房，且无需支付贷款机构抵押保险。

抵押贷款经纪公司Finspo首席执行官Angus Gilfillan指出，首次置业者的需求波动与5%首付计划的吸引力几乎同步。他表示，2025年的政策变动对刚需族是一个"真正的突破口"，公司收到的咨询量随之激增。

然而，去年底投资者需求的显著增长，反映出投资者正试图抢在政策红利完全显现前"提前布局"，以抢占市场先机。统计局数据显示，去年后三个月内，投资者贷款笔数达到创纪录的60,445笔，平均贷款金额高达716,711澳元。

澳洲房贷市场格局逆转：投资者强势回归，首次置业者份额萎缩

竞争加剧：同一细分市场的正面交锋

业内专家警告，投资资金的涌入意味着拍卖会上的竞争将更加白热化。Gilfillan观察到，投资者与首次置业者往往在同一个开放日看房，由于双方追求的房产类型高度相似，政策或价格的微小变动都会迅速打破两者的竞争平衡。

Burg补充道，虽然政府引导首次置业者购买特定限价房，但这些房产因其增值潜力，同样会对投资者产生巨大吸引力。在这种细分市场中，竞争不仅没有减少，反而因为投资者不受价格上限限制而变得更加复杂。

未来展望：市场轮动或将来临

展望未来，5%首付计划对市场的深远影响仍有待观察。Gilfillan预计，由于融资承诺数据滞后于预审批，政策效果将在未来几个季度进一步显现。

Shane Oliver认为，未来12个月市场可能会向首次置业者发生一定的轮动。随着低首付计划的效应全面释放，加之高利率环境可能抑制整体市场的投资热情，房产市场的吸引力重心或将再次发生转移。

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