房价跑、租金爬——澳洲16年“剪刀差”揭露：资本收益预期才是楼市引擎？
当房价像火箭、租金像蜗牛，问题就不再只是“房子不够”。e61研究所新报告《住房应承载人居还是资本？》对2008-2024年全国数据进行区域级拆解，发现：供应紧缺的悉尼，租金涨幅反而落后房价较远；墨尔本除CBD外，郊区也呈现同样“剪刀差”。研究负责人尼克·加文博士（Dr Nick Garvin）指出，当购房者愿意为“未来资本收益”而非“当下居住价值”付溢价，房价就与租金脱钩——这正是澳洲房市独有的“财富效应”发动机。
一、核心发现：房价涨幅>租金涨幅，且差距在“缺房”区域大
2008-2024年，全国房价年均增速持续高于租金
悉尼各区域（距市中心1-50公里）租金全线跑输房价
墨尔本除市中心外，郊区同样“价快、租慢”
供应紧张地区，剪刀差反而锋利
加文解释：“纯粹供应短缺应同时推高房价与租金；如今租金落后，说明买家支付意愿由‘资产增值预期’驱动。”
二、房价构成的“新三样”
传统公式：房价 = 建造成本 + 土地价值
e61模型：房价 = 按揭成本 + 资本增值预期 + 租金收益（或自住节省的租金）
“当增值预期上升1个百分点，买家愿意多付的现价远高于租金上涨1个百分点。”——加文
三、政策冲击：增建120万套≠压价灵药
联邦“五年120万套”计划重点：
简化建筑法规
公交沿线重点开发
加速审批流程
但研究警告：
资本收益预期不降温，增建只能“缓涨”而非“降价”
低房产利得税（CGT折扣、负扣税）继续放大“资产”吸引力
按揭利率下降→借贷能力上升→进一步资本化预期收益
四、税制改革“雷区”
加文直言：
“要下一代买得起房，就要重新审视CGT折扣——它让‘房价涨’比‘租金涨’更赚钱。”
政治现实：
CGT折扣+负扣税改动面临巨大议会与选民阻力
需要社会观念同步转变：从“靠房养老”转向“房住不炒”
独立研究中心（CIS）首席经济学家彼得·图利普博士（Dr Peter Tulip）虽未参与研究，但认同“资本增值预期强化NIMBY”——
“利率下降才是房价跑赢租金的主因；取消负扣税+CGT折扣仅能降房价1-4%，远低预期。”
五、利率与短缺的双重奏
2020-2024年按揭利率下降约2个百分点，借贷能力提升20-25%
同期净海外移民翻倍，新增住房完工却低于目标
结果：利率“放大器”+人口“加速器”同时作用于资本预期
图利普强调：“只要利率低于历史均值，资本化效应就会持续；仅靠增建无法抵消。”
六、政策制定者的“两难”
联邦住房计划因此面临“既要资本回流、又要民生可负担”的对冲目标。
七、买家与市场启示
投资型买家：关注“资本增值预期”指标——利率、税收优惠、人口增速>供应增速
首置买家：把“租金上涨”视为信号，而非“房价必然跟涨”；优先选择供应充足、交通基建兑现的区域
换房族：利率下行周期中，市场资本溢价>租金收益，可适度提前布局；反之应锁定租金现金流
政策窗口：10月首置担保上限上调、CBD建房密度放宽，都是“预期管理”工具，短线可能加速价格上涨
当“房产=财富”的观念深植社会，房价就不再只是砖头和土地的算术，而是利率、税收、人口与预期的“资本化方程”。e61的研究把这张“隐形公式”摆到桌面：要下一代住得起房，就得让“房价上涨”不再比“租金上涨”更赚钱；否则，无论再建多少套房，剪刀差只会继续扩大——直到购买力彻底追不上预期的那一天。
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