KPMG新拆解的澳洲统计局数据显示，过去五年昆州东南部（SEQ）人口年增2.2%，远高于全国1.5%的平均水平。到2032年布里斯班奥运会开幕时，当地人口预计达450万；2036年更将突破500万。与此同时，SEQ经济总量已跨越2000亿澳元大关。在“人+钱”双引擎的推动下，昆州房价一路向北：Cotality 11月报显示，布里斯本独立屋中位价已达1,015,767澳元，仅次于悉尼，全国“第二贵”标签正式贴上。人口洪流、供应缺口与奥运基建三重变量交汇，让这场“东南昆州大迁徙”成为观察澳洲房市走向的重要样本。

一、人口洪流：五年新增22万+，一半涌向“非布市”

总量：SEQ过去五年新增约22万人，其中>50%流向首府以外

明星区域：

黄金海岸：+6.8万

Logan & Beaudesert：+6.1万

Ipswich：+5.16万

阳光海岸：+4.75万

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley指出，布里斯班内城区房价高企，正把买家推向Ipswich、Logan等“半小时生活圈”——既能保持市区通勤，又能拥有更大房屋与院落。

二、生活样本：从布市到Ipswich的“马背梦”

2021年，麦克尼科尔夫妇把家从布里斯班内城搬到Ipswich。“同样预算，这里房子更大、地块更宽，可以养马、种花，开车进CBD仍在一小时圈内。”Rawnsley称这类“爱好+住房”双满足的需求，是Logan及Ipswich人口激增的核心动力。

三、价格曲线：布市房价“全国第二”背后

Cotality 11月数据：

公寓：月涨2.2%，年涨约5%

独立屋：月涨1.8%，年涨约8%

过去12个月整体涨幅：12.8%

当前独立屋中位价：1,015,767澳元（全国第二，仅次悉尼）

研究主管Eliza Owen指出：

购房能力与投资者需求同步上升

新房供应滞后，公寓供应也跟不上

购房者转向公寓市场，导致公寓涨幅开始追赶独立屋

四、供应缺口：新房批文跟不上人口子弹

昆州政府已全面改革规划法规，鼓励中高密度

过去三年，布里斯班公寓年均竣工不足1.8万套，远低于人口增量所需

KPMG预测：2032年前SEQ年均需新增住房约2.2万套，目前批文与竣工均低于此数字

Rawnsley警告：“供应短缺的剧本已在布里斯班上演，奥运基建只会加剧对工人与材料的争夺。”

五、需求转向：公寓成为“后一张门票”

独立屋中位价破百万，5%首付+印花税减免对175万+物业失效

买家目光转向公寓：63个城区公寓中位价>100万澳元（Domain 9月数据）

Barangaroo 450万、Darling Point 295万、Milsons Point 217万——公寓价格已超多数城市别墅

Owen认为，公寓供应若继续滞后，涨幅将加速，进一步缩小与独立屋价差。

六、未来十年：人口500万+奥运基建=价格持续承压

KPMG情景：

2032年人口450万，2036年500万

奥运场馆、地铁、机场三线建设同步抢工

建筑成本与土地价格双升，房价“易涨难跌”

Rawnsley总结：“从悉尼北迁的人流已放缓，但内部迁徙（达尔文、凯恩斯→SEQ）和海外移民仍在加码，布里斯班房价‘全国第二’的位置大概率会坐稳。”

七、买家策略：在“奥运+人口”双浪潮下如何入场？

八、结论：人口曲线就是房价曲线的预演

当500万人口与2,000亿经济总量同时指向2036，SEQ的房价故事已从“布里斯班补涨”升级为“全国增长极”。供应缺口、奥运基建、买家转向公寓——三重力量叠加，意味着：

1、公寓涨幅将加速，成为首置者后门票

2、独立屋土地愈发，“全国第二贵”不会轻易让位

3、外部移民+内部迁徙持续，Ipswich、Logan、阳光海岸将分担人口与价格上涨

对于买家，窗口期不在“等降价”，而在“选区域+选产品”：把公寓当资产入口，把通勤当生活成本，把奥运当长期红利，才能与这条人口曲线同频前行。