月租 VS 月供差距高达 7,900 澳元！澳洲“邮编”购房比租房贵一倍，为何仍有人抢着买？
在澳洲负盛名的海滨与内城街区，租房不仅“住得爽”，还比买房“省得多”。Domain 新研究把月租与按揭还款放在同一张账单上对比，发现 Bellevue Hill、Toorak、Vaucluse 等“明星邮编”月供比租金高出数千澳元。租客用钱包投票：先享受地段与生活方式，再观望资本增值；买家则赌的是几十年免税自住增值与负扣税红利——这场“租 vs 买”拉锯，正是市场公开的秘密。
一、街区“租>买”差距榜
新州（月供-月租，澳元）
Bellevue Hill：7,913
Vaucluse：5,008
Mosman：4,118
Northbridge：3,777
Rose Bay：3,523
维州（月供-月租，澳元）
Toorak：3,240
Canterbury：2,155
Balwyn：2,072
Malvern：2,053
Middle Park：1,955
*数据来源：Domain，以当前平均房价、80% LVR、4.2%浮动利率、30年期贷款计算月供；租金为同期同区中位价月租。
二、租客画像：先享受，再观望
莫斯曼租户比例>有按揭自住业主（2021人口普查）
典型租客：高薪专业人士、外派高管、短期外派家庭
核心诉求：海景+咖啡文化+通勤便利，无需承担维修、利率波动
英国移民马丁·斯塔克（Martin Stark）用一句话总结租客心态：
“周日下午从Balmoral海滩散步回来，仿佛置身巴塞罗那，却只需5步行——我要先住进来，再决定要不要买。”
三、买家逻辑：资本增值>现金流
买方经纪人Steve Palise指出，这些区域租金回报率普遍“低到看不下去”，但30-50年资本增长曲线极其稳定。
负扣税：租金-利息-折旧可抵减应税收入
自住房免税：出售时主要住所免征CGT
历史数据：重复验证的“低风险+高复利”资产
Palise Property创始人Palise：“投资者赌的是长期复利，而不是下周的租金支票。”
四、经济学家解读：资本预期推高购房溢价
Domain经济学家Joel Bowman分析：
购房溢价=按揭成本+资本增值预期+自住免税价值
租客预算仅=居住效用，无法分享资本收益
→ 购房支付意愿远高于租房，导致“租比买便宜”长期存在
五、投资者 vs 租客：各取所需
六、买家策略
现金流视角：把“月供-租金差额”当作购买“资本期权”的成本，承受力≤家庭税后收入20%
资本视角：选择50年资本增长曲线平稳的区域，忍受短期低租金回报
税务视角：充分利用负扣税+自住房免税，提高税后收益
时机视角：利率下降周期中，月供下降速度>租金下降速度，差额缩小，适合换房或进入
在澳洲邮编，买房比租房贵一倍——但买家赌的是30年资本曲线和负扣税红利，租客只买当下海景与咖啡。把“月供-租金差额”视为购买“长期增值期权”的成本，你就能理解：贵，是买房人的策略；便宜，是租客人的智慧。各取所需，正是市场公开的密码。
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