当布里斯班正式跻身“全国房价第二贵”城市，一场由低首付政策点燃的抢房大战也在昆士兰同步上演。Domain 9季度报告显示，布里斯班房屋中位价已攀至110万澳元；而联邦政府10月1日起取消名额与收入上限的“首次购房者担保计划”（FHG），又把大量5%首付买家推向市场。结果是：开放日排队150人、一居室指导价三个月涨10万、以及仍在暗处蔓延的“跳单”与低报房价——29岁的首置买家克里斯蒂安·斯科特，正是这场“超级周期”里鲜活的缩影。

一、案例：口头“成交”48小时后被“跳单”

标的：Indooroopilly（距CBD约8公里）一居室公寓

成交价：55万澳元（拍卖后口头确认）

变故：法定披露文件未齐备，买方未能当场签约；卖方翌日接受更高报价

买家感受：“没给任何还价机会，踏入市场的步就被夺走。”

法律现实：昆士兰州“口头接受”不具备约束力，中介有义务将新报价转达卖方——“跳单”由此合法发生。

二、市场温度计

开放日人流：West End一套一居室公寓，首个周末超150组看房，队伍绕街一圈

指导价跳升：9–10月入门级公寓平均挂牌价较年初+10万澳元

抢房情绪：Great Southern Bank调查2000名首置买家，55%担心“再晚就买不起”；Z世代53%感到“锁定房源压力”

Domain研究主管Nicola Powell：“住房担保计划扩大+跨州移民+奥运基建，三重需求叠加，短期内看不到缓和信号。”

三、暗流：跳单与低报房价同步回潮**

跳单：市场升温时常见，目前尚未大规模爆发，但中介普遍预计会增加

低报房价：中介用低于预估成交价挂牌吸引人流，违法却难取证

维州冬季专项行动收到4200起投诉

NSW Fair Trading近期暂停一名中介执照，涉嫌低报+虚假竞价

买家自保策略：

1、贷款预批+律师提前审合同，口头成交后24小时内交换合同

2、要求中介书面披露“所有已收到报价”，并保留邮件证据

3、对指导价明显低于市场价的房源，提前做可比销售分析，避免被“流量诱饵”误导

四、政策双刃剑：5%首付的甜蜜与毒性**

甜蜜

首付门槛：150万澳元房产仅需7.5万现金

LMI豁免：节省2–3万澳元保险费

利率下行期：提前锁定相对低价与低月供

毒性

高杠杆：95%贷款，房价跌5%即负资产

现金流：保险费、市政费、物业费连年上涨，预算稍有缺口就违约

审批：银行仍看DTI、信用评分，收入不稳照样被拒

适合人群画像

稳定职业（公务员、教师、IT、医疗）+家庭收入≥18万

父母可提供担保或共同出资

购房目的为“长期自住”，持有≥7年

五、后市展望：热度短期难退**

供应：建筑审批量尚未恢复至疫情前，库存低于十年均值

需求：2032奥运基建、跨州移民、FHG低首付三重推力

价格：Powell预计入门级公寓年涨幅仍有5–8%，远郊独立屋可能更高

六、买家行动清单**

1、融资：提前3个月完成贷款预批，保持信用记录“零查询”空白期

2、法律：选定过户师，要求中介书面确认“无新增报价”才放松条件

3、选房：优先800米内地铁/轻轨站点，租售比>4%可部分对冲高杠杆风险

4、保险：建筑险+内容险+贷款保障险，防止意外支出击穿现金流

当150人围着一套一居室排长队，当口头成交48小时即被更高报价“跳单”，当指导价三个月跳涨10万——昆士兰的“超级周期”正把首次购房者推向一场速度与耐心的双重考验。5%首付政策确实降低了钥匙孔的高度，却同时放大了杠杆长度；能否穿过这道门，取决于你口袋里的现金流、合同上的法律条款，以及对未来七年利率与房价的理性预判。在掌声与担忧之间，先让预批、律师和保险替你挡风，再让时间帮你兑现地铁、奥运与人口红利——而不是让高杠杆变成束缚未来的手链。