“5%首付”点燃低价房：10月首置上限以下涨幅四年来首超-金顶置业

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“5%首付”点燃低价房：10月首置上限以下涨幅四年来首超

澳洲金融时报援引CoreLogic数据：10月全国房价环比上涨1.1%，创2022年以来单月至快纪录；但更值得警惕的是结构分化——受益于联邦政府“无限额5%首付计划”的低端市场，涨幅再次跑赢。Cotality分析显示，价格低于首置担保上限的住宅上涨1.2%，高于上限的仅涨1%，差距达0.2个百分点，为2009年以来至阔水平。

一、政策“火上浇油”时间线

10月1日：首置房担保计划扩至“无收入上限+无限额”

10月31日：全国房价单月+1.1%，低端+1.2%、+1%

Cotality研究主管Eliza Owen直言：“虽然不能归因，但政策明显在添柴——把同样预算推向更便宜、更远的房子。”

二、城市“上下限”涨幅对照（10月）

墨尔本内东：≤95万澳元段+1.7%，>95万段+0.4%（4倍差距）

悉尼东：≤150万段比>150万段高92个基点

布里斯班北部：≤100万段+1.9%，>100万段+1.3%

珀斯市中心以内：差距接近97个基点

阿德莱德北部：≤90万段高出24个基点

“反例”霍巴特与堪培拉：整体房价涨幅温和，上限上下差异不显著。

三、供需逻辑：工资跑不赢房价，买家被挤向远端

过去两年，全国房价增速至高达工资增速的10倍，更多买家被迫“向下位移”。Owen警告：“当所有人把出价推到上限，同样的钱只能买更小、更远的房子。”

四、首置买家“60公里通勤圈”地图

Equifax按揭查询分析显示，首置活跃区普遍距CBD约60公里：

悉尼：Parramatta、Castle Hill、Marrickville（相对近城）→ 外延Leumeah（37公里，火车1小时+）

墨尔本：Richmond、Southbank（近城）→ 外延Melton South（34公里，火车约55）

布里斯班：West End（近城）→ 外延Chapel Hill（6公里，公交45）

黄金海岸：Pimpama、Southport

James指出，这些地区多靠“在家办公”或“rentvestor”模式（投资房出租，自己继续租房在市区）消化通勤压力。

五、按揭查询≠实际贷款

Equifax发现：

首置按揭查询量明显上升

但同期实际开立贷款数量并未同步增长

原因：

买家先查贷款额度，再观望市场

借贷能力仍受9%缓冲利率限制，银行批贷额低于预期

Owen预计：“要么下一季度查询转化为成交，要么说明借贷能力仍是硬瓶颈。”

六、经济学家呼吁：别再用补贴推高房价

“可负担性压力+5%首付计划”继续把需求压向低端，市场可能持续跑输。Owen强调，真正解决住房难的应是“减少资金流入+增加供应”，而非一味扩大购房补贴。

七、买家策略

首置客：利用5%首付窗口，但务必提前做贷款预批，避免拍卖当天“差一口气”

换房族：外环供应大、竞争小，可“先买后卖”降低换房风险

投资者：关注60公里圈轨道交通节点，提前布局人口外溢红利

当政策把首付降到5%、当利率把借贷能力锁死、当供应把选择推向外环，“低价段跑赢高价段”就成了必然剧本。对于普通人而言，看懂这条分化曲线，比预测全国平均涨跌更重要——因为决定你能否上车的，正是这条被政策和购买力双重推高的“首置上限线”。

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