澳洲首府买房攻略！这些区还能“捡漏”，华人区上榜-金顶置业

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澳洲首府买房攻略！这些区还能“捡漏”，华人区上榜

PRD《Smart Moves 首府城市2025下半年》报告披露：全澳平均可负担城区占比跌破20%，创有统计以来至低；悉尼仅7.8%的区仍能让“普通收入家庭”踮脚上车，布里斯班可负担比例被压缩至22%，并首次超越墨尔本（25.2%）成为“第二难”买房城市。即便澳联储年内三度降息，购房者的选择半径仍被迅速推向外环——公寓正成为一道“闸门”。

一、数字速览：可负担区消失速度“肉眼可见”

独立屋可负担区占比

悉尼 7.8%｜布里斯班 22%｜墨尔本 25.2%｜霍巴特 34.7%

公寓可负担区占比

悉尼 36.9%｜布里斯班 36.7%｜墨尔本 36.2%｜霍巴特 28.2%

意外发现：悉尼可负担公寓区数量已反超布里斯班与霍巴特，打破“至贵城市=零洼地”的刻板印象。PRD首席经济师Diaswati Mardiasmo警告：“公寓可负担性也在以同样速度收缩，窗口期可能只剩一个春季。”

二、四大城市“价值洼地”清单（可负担×高租金×新增供应）

澳洲首府买房攻略！这些区还能“捡漏”，华人区上榜

Mardiasmo强调，这些区域同时具备三个“硬指标”：

中位价低于全市平均的80%

租金收益跑赢同类型平均

2025年有确定新增供应，可缓冲未来换手竞争

三、购房者正被“挤出传统半径”

为保留足够样本量，PRD此次把统计口径从“距CBD 20公里”扩大到“30公里”，并把失业率指标剔除，才勉强纳入足够多“有新房可卖”的区域。“布里斯班买家已被推到Logan、Ipswich外沿；悉尼人开始瞄向西北Growth Corridor——再远就是Central Coast。”Mardiasmo说。

四、利率“暂停键”≠房价“刹车键”

市场普遍预计，现金利率将维持当前水平至2026年中。报告认为，这段“真空期”恰好给准备就绪的买家留出三大窗口：

2025春季-夏季传统挂牌高峰，选择面短期扩大

卖家信心增强，议价空间收窄速度放缓

新房批量交付，可避开“抢二手房”红海

但作者提醒，一旦利率在2026年下半年下行，被压抑的需求可能迅速回潮，可负担区名单或进一步缩水。

五、买家策略：把“洼地”当跳板而非终点

先看新增供应：楼花、细分地块越多，未来换手竞争越小

再算租金收益：5%+收益可部分对冲利率横盘期持有成本

锁定交通节点：距火车站、地铁口≤15步行，可维持长期流动性

留好换房预算：洼地≠至高涨幅，而是“先进场、后升级”的跳板

当可负担城区占比跌破20%，“洼地”不再是便宜代名词，而是“末班车”信号。春季新增房源集中上市+利率暂停，为买家提供难得的时间窗；但长期来看，供给跟不上人口增长仍是硬核矛盾。踩准节奏、选对区域、算好现金流，才能在这场“外环抢位赛”中锁定自己的一席之地。