“波斯买家”涌入悉尼西北：一个项目90%地块被伊朗家庭拿下，海外购房版图再洗牌-金顶置业

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“波斯买家”涌入悉尼西北：一个项目90%地块被伊朗家庭拿下，海外购房版图再洗牌

当市场仍在谈论中国、印度买家时，一份来自销售前线的数据让所有人惊讶：在悉尼Hills District的Box Hill新项目里，已发售的50套别墅地块中，45套被伊朗移民购入，占比高达90%。这一“现象级”集中度，不仅刷新中介对海外买家结构的认知，也折射出澳洲高移民潮下购房需求来源的迅速多元化。

“波斯买家”涌入悉尼西北：一个项目90%地块被伊朗家庭拿下，海外购房版图再洗牌

一、前线数据：一个地块的“波斯比例”

项目：Terry Rd 33-39号，总体规划175套，已推出85套

已售50套中45套→伊朗籍买家

产品：四卧室独立屋+后院，固定价格套餐（土地+建筑）

付款模式：首付5%，余款交房时结清

中介Franky Tjhin坦言：“过去伊朗买家几乎见不到，现在他们集体出现在西北增长走廊。”

二、宏观背景：伊朗买家为何“突然”增多

人口基数：伊朗近9000万，澳洲伊朗出生居民2023年统计约8.6万人；此后人道主义签证持续发放，2023-24年度超1600份，稳居前三

移民路径：多数通过技术、人道主义及家庭担保通道入境，家庭结构完整，购房需求刚性强

地域偏好：

① Box Hill被称“新西北中心”，地铁+托育+商业预留地，满足“学区+通勤”双需求

② 固定价格套餐降低期房风险，5%首付减轻前期现金流压力

文化契合：大后院、独立式住宅与伊朗多代家庭生活方式高度匹配

三、高移民潮的“数字冲击力”

2025财年净海外移民：30.6万人（历史第三高）

过去三个财年累计：127万人，相当于每天1160人抵达

移民占年度人口增长比例：73%

保守派智库公共事务研究所（IPA）直言：“当前规模是1945-霍华德政府末期平均水平的四倍，住房与基建压力显著。”

“波斯买家”涌入悉尼西北：一个项目90%地块被伊朗家庭拿下，海外购房版图再洗牌

四、市场影响：新建VS二手

法律限制：2025年4月起两年期“外购二手房禁令”生效，海外买家只能购新房或自建

结果：新公寓、土地套餐、楼花成为海外需求主战场

伊朗买家特点：

① 多数为近年新移民，持PR或公民身份，不受外购禁令限制

② 倾向一次性付款或低首付+交房贷款，减少利息风险

③ 集体看房、社区式购房，出现“整条街同乡”现象

五、中介视角：国籍不是关键，需求才是

Franky Tjhin总结：“伊朗家庭集中购买，并非民族因素，而是项目恰好满足他们的共同需求——大地块、四房、固定价格、邻近托育与地铁。”

他认为，只要产品对口，任何族群都可能出现“扎堆”购买。

六、未来趋势与风险提示

需求端：人道主义签证+技术移民配额稳定，伊朗买家数量有望继续上升

供应端：西北增长走廊土地释放速度决定能否承接集中购买

政策端：若住房压力继续加剧，政府可能进一步提高海外买家附加税或收紧首付比例

市场信号：单一项目90%集中度提醒开发商——“族群需求”可成为快速去化的利器，但也需避免过度依赖

当“中国大单”逐渐分散、“印度需求”转向区域，伊朗买家却在Box Hill写下90%的惊人比例。它告诉市场：在澳洲高移民潮下，只要产品切中新移民的“地段+学区+支付能力”三角需求，任何族群都能瞬间成为“新主力”。供应若跟不上，这样的“集中购房”故事只会越来越多。

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