降息暖风下，澳洲地产股“估值修复+盈利回暖”双重奏-金顶置业

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降息暖风下，澳洲地产股“估值修复+盈利回暖”双重奏

澳大利亚利率由升转降，先给出正向反馈的不是房价，而是地产股。新财季数据显示，上市房企与 REITs 正同时经历估值企稳、盈利上修与分红回暖的三重催化，但高预期与高成本也在提醒市场保持理性。

降息暖风下，澳洲地产股“估值修复+盈利回暖”双重奏

估值：不再便宜，却仍有故事

SG Hiscock 的 Grant Berry 直言“估值具备中期支撑”，不过 Macquarie 的 Callum Bramah 提醒，板块 P/E 比长期均值高出约 20%，且资本化率与国债利差过窄，资产交易活跃度不足，令 NTA 的“含金量”存疑。换句话说，股价已部分透支降息红利，后续要看盈利兑现。

盈利：5%→6% 的渐进式修复

多数卖方模型预计，2025 财年 AREITs 整体盈利增速 5% 出头，2027 财年有望站上 6%。Pendal 的 Pete Davidson 拆解结构：零售租金持续回暖，工业增速放缓但仍为正，写字楼盈利持平、估值止跌；同时，行业杠杆率趋稳，利息支出压力随降息递减。UBS 的 Tom Bodor 进一步指出，若降息节奏更“鸽”，并购与开发重启，盈利还有上修空间。

个股：分化已悄然展开

· Goodman、Stockland、Mirvac、Vicinity 等龙头被赋予高预期，短期业绩若低于“打满”的预测，股价容易“利好兑现”。

· Lendlease、Dexus 则因项目周转与资产减值问题，仍在消化过去几年的低谷。

· 中小型开发商 Peet Ltd 与 Cedar Woods Properties 率先给出“2024-25 利润强劲增长”的指引，过去三个月股价涨幅居前，显示资金正从高 Beta 龙头转向盈利弹性更大的“小而美”。

降息暖风下，澳洲地产股“估值修复+盈利回暖”双重奏

分红：现金回报率先回暖

Stockland 把 2024-25 全年分红提高 2.4%，得益于收购 Lendlease 的住宅社区资产包；Mirvac 住宅销售同比增长 80%，却因前期低基数，全年分红仍下滑 14%，凸显“反弹≠反转”。

视角：租赁与销售双升温

CBRE 新季报显示，租赁面积同比增 14%，美国销售额大涨 25%，带动集团净收入跃升 65%。澳洲虽显温和，上半年交易量已回升 13%，资产租金与估值同步抬升。惟土地税、市政费及保险成本同步走高，可能侵蚀部分盈利弹性。

结语

降息周期为澳洲地产股打开估值修复窗口，5%-6% 的盈利增速提供了中期叙事，但高基数成本与个股分化要求投资者更精准地挑选“债务对冲充分、租金增长可见、开发节奏可控”的标的。业绩兑现期才刚刚开始。

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