澳洲公寓“失速”交付：一年蒸发3万套，2030年前缺口再扩5万，现房将成硬通货？-金顶置业

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澳洲公寓“失速”交付：一年蒸发3万套，2030年前缺口再扩5万，现房将成硬通货？

CBRE新《澳洲公寓建设脉搏》出炉：2025财年全国新公寓完工量预计仅52,505套，比2023年预测峰值81,880套“蒸发”近三成，也比去年实际交付量（64,031套）骤降18%。多重阻力——利润倒挂、预售疲软、极端天气——把大量项目挡在工地门外；若明后两年无法快速回补，2026-2030五年累计缺口将再扩大5万套。

澳洲公寓“失速”交付：一年蒸发3万套，2030年前缺口再扩5万，现房将成硬通货？

一、利润缺口仍是“拦路虎”

CBRE太平洋区研究主管Sameer Chopra算了一笔账：

当前项目可行性缺口约20%——即售价需再涨20%才能覆盖土地+建筑+财务成本

虽然房价涨幅（年约5-6%）已重新跑赢建筑成本（年约3%），但“2-3个百分点的追赶速度”远不够填补缺口

结果：开发商宁愿推迟动工，也不愿“亏本卖房”

二、供应“塌方”时间线

2023年高峰预测：81,880套

2024年实际：64,031套

2025年预测：52,505套

2026年早期指标：若可研缺口不闭合，完工量或继续下探至45,000-48,000套

Chopra警告：2026-2030五年总量将比2023年基准少约5万套，“现房会越来越值钱”

三、库存结构：67,000套“未售现货”分布

全国已开工/在售但未签约公寓约6.7万套

悉尼：25,353套（占比38%）

墨尔本：15,847套（24%）

黄金海岸：9,351套（14%）

Temlett观点：这些“存量”将在2027-2028年成为现货——届时需求回补、新开工不足，早期开发商将掌握定价主动权

四、买家心态逆转：预售冷、现货热

Urbis全国住宅部主管Mark Dawson观察到：

预售率普遍低于50%即难获银行放款

相反，已封顶或即将交付的“准现房”销售速度快于图纸房

“买家买的是‘能按时交房’的信心，”Dawson说。换言之，谁能把楼先盖好，谁就能在当下市场抢到客户

五、市场影响与前瞻

租金压力再升级

公寓供应减速与人口增长错配，CoreLogic预计2026年首府城市公寓租金同比再涨6-8%

价格剪刀差收窄时间或延后

除非建筑成本下降10%以上或房价再涨15-20%，否则利润缺口继续压制新开工

现房/准现房溢价扩大

投资者与首次置业者倾向“看得见”的产品，准现房单价可较期房高3-5%

政府干预预期升温

州政府可能提高容积率奖励、加快审批或提供基础设施补贴，以拉低边际成本

六、买家策略

自住型：关注2025年底即将交付的“准现房”，锁定价格+避免项目烂尾风险

投资型：把“租售比”放在首位，优先选择地铁沿线、大学旁的小户型现货，租金回报更稳

长期换房者：若不需立即入住，可等待2026-2027年成本缺口修复后的新一波期房，但需确认开发商财务稳健与施工保险

公寓交付“减速带”已明确：利润倒挂不解决，工人短缺不缓解，新开工就难以提速。对买家而言，未来两年“现房为王”的格局基本奠定——看得见的交付、摸得着的钥匙，将成为市场里具议价力的硬通货。无论是想锁定租金收益的投资者，还是苦于租金飙升的自住客，把握“存量”窗口，或许才是穿越供应寒冬的现实选择。

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