随着借贷成本降低和规划变革推进，澳洲住房建设正在加速，但新供应对高房价的影响却并不一致。经济学家和市场分析师指出，新住房的增加可能会进一步推高房价，尤其是在一些关键地区。

住房建设加速：新开工量跃升

2025 年 3 月，澳洲新开工住房数量达到 47,650 套，季度环比增长近 12%，为三年来的高值。这一增长标志着住房建设从 2023 年的低谷（新开工住房数降至 38,000 套）中显著回升。Oliver Hume Property Group 首席经济学家 Matt Bell 表示：“自 2023 年底以来，住房开工已开始上升，这一趋势预示着未来住房供应量的增加。”

新供应对房价的影响

尽管住房建设加速，但新供应对房价的影响并不一致。澳洲的住房市场是一个由不同地理和价格基础组成的复杂拼图，而非单一市场。买方代理 InvestorKit 的研究分析师 Ma 指出，供应增长主要集中在墨尔本和珀斯。

在过去 15 个月（大约是建造一栋独立屋的时间）里，墨尔本市批准了约 30,000 套新住房，占总住房存量的 2.4%，是全国高的。珀斯以 18,000 套紧随其后，占比 2.3%；布里斯班为 2.1%；而悉尼，作为大且昂贵的住房市场，仅为 1.5%。

新开发项目与房价增长

Mondus Capital 共同创始人 Lucinda Hartley 表示，尚未看到新供应与价格之间的明显关联。Mondus 对澳洲统计局住房价格数据的分析显示，一些新住房批准量排名前十的地方，在过去 12 个月内的房价增长仍高于平均水平。

例如，珀斯北部郊区的 Wanneroo 增长了 24%，布里斯班西南外环的 Ipswich 增长了 15%，而布里斯班东南的 Logan 也增长了 15%。然而，一些新住房供应量较大的地区，价格增长则相对较小，例如墨尔本西部外环的 Melton 下降了 0.6%，墨尔本北部远郊的 Wyndham 增长了 0.6%。

租金反应与未来展望

Ma 指出，租金对新供应的反应比房价更为迅速。在墨尔本的外郊，随着空置率上升，租金增长放缓。AMP 首席经济学家 Shane Oliver 强调，尽管目前缺口估计已达 20 万套，联邦和州政府必须坚持每年 240,000 套新住房的目标，尽管上周公布的财政部报告表示这一目标不可实现。

Oliver 补充道，必要的措施包括减少繁文缛节、增加培训以提高建筑工人和技术工人的数量、鼓励更多关注公寓建设，并通过例如新南威尔士州政府上周提出的“模式书”政策等手段降低成本。

土地与住宅的博弈

Evan Thornley 表示，住房价值将会根据新住房是否同时增加土地供应，或者仅增加竞争现有土地的住宅数量而产生不同的影响。他说：“大部分房产的价值在于土地，而不是上面建的住宅，尤其是老旧房屋。”他的公司管理着一只基金，该基金与购买他所称的“稳健的、位于良好位置的老旧住宅”的买家共同投资。

Thornley 补充道：“如果在重新规划后的外环土地上开发新住房，增加土地和住宅供应，可能会在这些区域抑制价格；但如果新住宅增加了在就业中心或公共交通节点附近的土地密度，那么该区域现有住宅的价值会因此上涨。”

结论

澳洲住房建设的加速虽然带来了新的供应，但其对房价的影响因地区而异。新供应主要集中在墨尔本和珀斯，而悉尼等大城市的供应增长相对较小。尽管新住房的增加可能会在某些区域抑制价格，但在就业中心或公共交通节点附近的土地密度增加可能会进一步推高现有住宅的价值。政府和市场参与者需要共同努力，确保住房供应的持续增加，以应对当前的住房缺口。