当每天平均1,223名新移民拖着行李抵达澳洲，却发现全国空置率逼近1%、建筑批文远跟不上人口增速——一场“人进来、房不够”的拉锯战正式上演。新ABS季度数据显示，2024年3月净海外移民高达110,062人，全年总量预计50万，比疫情前季度均值翻了一倍；与此同时，HIA却给市场泼冷水：按当前动工速度，到2028/29财年五年累计只能交付约98.6万套住房，比《国家住房协议》的120万套目标短少逾20万套。移民需求与 bricks-and-mortar 供应的断层，成为推涨租金与房价的核心底色。

一、人口端：移民流量“腰斩”仍远高于历史

2022/23财年峰值：53.8万人

2023/24财年实际：34.1万人（-37%）

疫情前十年季度平均：5.5万人

2024年3月单季：11.0万人（≈日增1,223人）

IPA副总监Daniel Wild直言：“所谓‘补偿性增长’早已结束，当前是高移民‘新常态’，但土地、基建、公共服务根本没准备好。”

二、住房端：建设速度掉队，缺口越拉越大

《国家住房协议》目标：2029年7月前建成120万套住宅

HIA预测完成值：约98.6万套

缺口：≈21.4万套

2024日历年起屋量：168,050套（同比基本持平）

要达到目标年均需：24万套/年——相当于再增加43%产能

HIA总经理Jocelyn Martin指出阻力清单：

土地释放慢、规划审批冗长

税费、基础设施贡献费逐年上升

建筑商融资利率>6%，现金流紧绷

技工短缺、材料价格剧烈波动

三、市场端：空置率1%，租金涨幅>10%

SQM Research显示，多数首府城市空置率已跌至1%左右历史低位；

CoreLogic 2024年租金指数：悉尼+11.1%，墨尔本+9.4%，布里斯班+8.7%。

移民流入首先冲击租赁市场，随后溢出至购房——首次置业者发现降息节省的月供，被房价上涨一次性“吃掉”。悉尼、布里斯班、墨尔本房价已回升至接近历史峰值。

四、社会端：游行与对立

上周六，悉尼、墨尔本、布里斯班同时出现“反种族主义”与“控制移民”对立游行，部分街区与警方发生推撞。移民议题从经济表蔓延到街头，反映出社区对“增长速度”与“承受能力”的深度焦虑。

五、专家视角：关键指标是“净海外迁移”

前移民部副部长Abul Rizvi与ANU教授Alan Gamlen一致强调：

“评判移民对住房、医疗、教育冲击的核心是净海外迁移量，而非总入境人数。”

他们建议：

把净移民与新房完工量挂钩设定年度上限

将50%新增移民配额与偏远地区签证绑定

建立“人口-基建”同步评估机制，避免“人先到、路后修”

六、政策走向与市场预期

联邦已承诺2025-26起把净海外移民压至26万，但尚未公布具体杠杆

建筑行业呼吁：减免住宅开发印花税、扩大模块化建筑、引入海外建筑技工

RBA暗示若租金通胀持续，不排除再次加息，进而抑制购房需求但也拖累新屋开工

七、给买房/租房者的应对策略

租赁端：提前6-8周锁定房源，准备3个月租金作保证金，避免旺季被“竞价”

购房端：把“建筑成本上涨”计入远期预算，优先选择已封顶或即将交付的现房

投资端：关注政府基建&移民倾斜的偏远地区，土地+建筑套餐比楼花交付风险低

政策关注：首置5%首付、各州Build-to-Rent、祖母房审批放宽，都是对冲租金上涨的利器

当人口曲线陡峭向上，而住宅开工曲线依旧平缓，价格与租金的“剪刀差”只能由租客和首次购房者承担。移民不是问题，速度失控才是挑战；在供应追上需求之前，普通家庭的防御就是：提前锁定住房成本、关注政策窗口、把“租金上涨”纳入个人财务模型——因为数字不会说谎，市场永远用价格说话。