悉尼房价“双轨狂奔”：一年飙涨30%，东区豪宅与西区刚需同写纪录-金顶置业

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悉尼房价“双轨狂奔”：一年飙涨30%，东区豪宅与西区刚需同写纪录

Domain《2024年9月季度房价报告》显示，悉尼独立屋中位价已站上175万澳元，三个月内急涨3.4%，刷新历史；公寓亦不甘示弱，季度升幅1.9%，中位价84万澳元同样创新高。更引人注目的是“区域分化”让市场呈现上下两层楼同步加速：豪宅区Cammeray一年跃近30%，可负担口袋Kingswood也涨20%，形成罕见的“哑铃式”领涨。

悉尼房价“双轨狂奔”：一年飙涨30%，东区豪宅与西区刚需同写纪录

一、年度涨幅榜：近30%与20%并存

独立屋（过去12个月）

Cammeray：+29%，中位价338万

Lidcombe：+24.5%，179万

Mount Pritchard：+24.2%，118万

Bankstown：+21.2%，148.5万

Kingswood：+20%，90万

公寓（同期）

Darling Point：+25.5%，295万

Balgowlah：+18.6%，132.8万

Stanmore：+17.9%，95.5万

Milsons Point：+17.4%，217.3万

Redfern：+15.9%，120万

二、刚需、豪宅各写“紧迫感”

东区首置客Christine Maedche每周末赶场看房，“Bondi同户型一周贵5万”促使其7月果断出手

Cammeray几乎出现“翻新溢价”——大幅装修房源集中上市，买家愿为“拎包入住”付高价，中介形容“多米诺式竞价”

Central Coast的Wyong（+19%）与西悉尼Kingswood同获“可负担外溢”红利，首房贷款担保5%首付计划降低门槛，大量年轻买家涌入

三、动力盘：降息+人口+供应慢

利率：今年三次降息已提升平均借贷能力约8%，西太银行预计2025年再降两次，继续注入流动性

人口：海外净移民回弹，悉尼年增人口约2%，就业市场健康，支撑刚性需求

供应：建筑竣工量虽回升，但仍低于移民增量，Domain首席经济学家Nicola Powell称“涨价正向此前表现不佳的口袋扩散”

四、可负担红灯：贷款门槛再抬升

Compare Club测算：

购买150万澳元房产、贷款140万，单身需年收入约28.5万澳元，夫妻合计29万澳元

全国至高租金+很大首付压力并存，令“存首付”难度不减

五、后市前瞻：今年+6%，明年+7~8%

William Buck Australia首席经济师Besa Deda预计，在利率下行、人口流入与供应滞后三重作用下，悉尼房价2024全年或再涨6%，2025年涨幅7~8%。首房贷款担保不再设价格上限，短期继续放大需求，但长期可负担性仍是政策与市场必须面对的“硬骨头”。

六、买家策略速读

首置族：盯紧5%首付担保适用区，优先选择地铁西线、西北线沿线<100万澳元单元房，租售比≥4%可缓冲现金流

升级换房者：利用高估值窗口先售后买，避免“跨价跳档”

投资者：避开年涨幅已>25%且租金回报<3%的板块，关注学区或医院配套成熟、土地占比高的双拼/联排，提高后期土地细分潜力

悉尼楼市用一年近30%的局地涨幅再次证明：当降息、人口与供应瓶颈同时出现，价格可以无视“贵”而继续更贵。无论是338万澳元的Cammeray豪宅，还是90万澳元的Kingswood入门房，都在书写同一套逻辑——+杠杆+信心=溢价。对于买家，关键在于把“紧迫感”转化为理性预算与产品筛选：在豪宅段别为装修溢价盲目追价，在可负担段抓住首付担保与利率窗口，才能把下一轮预期涨幅变成自己的资产复利，而非单纯成本上扬。

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