墨尔本房价连破百万关口，1060天“回血周期”创历史-金顶置业

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墨尔本房价连破百万关口，1060天“回血周期”创历史

2024年10月，PropTrack《房价指数》再次印证“墨尔本百万城市”标签——独立屋中位价连续第二个月站上100.7万澳元。与数字同样震撼的是时间：从2022年加息谷底到本月收复失地，市场足足用了1060天，创下几十年来至长买方窗口。如今，西北走廊领涨、公寓同步反弹，首次置业担保全面放宽，买方市场的“末班车票”已被宣告售罄。

墨尔本房价连破百万关口，1060天“回血周期”创历史

一、数字速览：百万门槛“铁底”成型

独立屋：100.7万澳元（连续两月>100万）

反弹周期：1060天（史上至长“回血”）

累计涨幅：6.7万澳元，约合7.2%

公寓：62.5万澳元（较谷底+2.35万，+3.9%）

PropTrack经济学家Eleanor Creagh：“即使本周央行按兵不动，利率不再下降，价格仍会继续上涨，只是斜率放缓。”

二、买方市场正式谢幕

维州买方代理协会代表Matt Scafidi直言：“2022-2024年是几十年来好的买入期，但已经结束。”

原因三重叠加：

官方现金利率三连降，借贷能力+8%

维州政府上调二套房土地税，投资者抛售B/C级房产，供应短期激增

加息周期漫长，市场调整时间创纪录——“比2008金融危机和2018信贷紧缩拖得更久”

三、政策催化剂：首次购房担保全面放宽

10月1日起：名额与收入上限取消，5%首付即可入市

影响区间：中低价位房产需求被提前释放

Creagh认为，财政部虽对政策影响保守预估，但“更多首置者将加入竞价”，进一步夯实百万澳元铁底。

四、涨幅地图：西北走廊+维州北部领涨

墨尔本西北带（Tullamarine-Sunbury-Macedon-Lancefield）：

+6.08%，中位价75.8万澳元

维州西北部（含Mildura）：

+8.25%，中位价39.6万澳元

核心市区：百万澳元段房源反弹至快，年涨7%左右

西北区“价格洼地+铁路延伸”成为首次置业与换房家庭的主战场；而传统豪宅段（内东、内北）涨幅温和，体现买家“务实向上”的偏好。

五、买家策略：后百万时代的“入场券”

首次置业

锁定5%首付担保价区（≤95万维州上限），优先西北地铁沿线、Macedon走廊

选建筑年龄<15年中层公寓，避免高层供应洪峰

升级换房

利用“百万心理线”完成资产跃迁：卖中价别墅+换百万区独立屋

预留12个月现金流对冲利率平台期

投资者

西北带别墅租售比>4%，可覆盖当前利率+持有税

避开二套房土地税重的B/C级老旧房源，优先可分割地块

六、2025展望：利率平台期，价格仍向上**

利率：核心通胀3%，市场预计央行2025年Q2前不降息，但也不会加息

供应：待售房源仍低于均值18%，西北新盘交付需18–24个月

需求：投资者回流+首置担保+跨州移民，三股力量叠加

价格预测：CoreLogic修正模型显示，2025年墨尔本房价年涨幅有望维持5–7%，西北走廊仍可能领先2–3个百分点。

百万澳元不是终点，而是墨尔本房价的新“铁底”。1060天的漫长回血，给足买家窗口，也给足市场教训——当利率、税收、供应同时作用于需求端，调整周期可以很长；但一旦降息+政策放宽，反弹也会迅速收复失地。对于还在观望的买家，把首付、现金流和利率预期算清，再决定是否冲进西北地铁线——因为“几十年来好的买入期”，已经正式画上句号。

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