当澳储行把官方现金利率维持在3.6%， Spring Selling Season 的房价却继续“踩油门”。PropTrack 10月报显示：全国住宅年涨7.5%，月度+0.6%，创2023年5月以来至快；首府城市普遍刷新历史高点，珀斯、布里斯班、阿德莱德年涨幅均超10%。与此同时，投资者信贷以7.3%的年增速飙升至2015年以来高位，自住+投资总贷款增速已回到金融危机后平均水平。降息暂停、供应短缺、投资者返场——三股力量正把房地产重新定义为“稳赢赌注”。

一、价格速览：全国普涨，小城市领跑**

全国：月+0.6%，年+7.5%，中位价858,000澳元（比5年前+51%）

领涨年涨幅：达尔文12.8%、布里斯班12.6%、珀斯11.8%

月度至快：阿德莱德+1.2%、布里斯班+0.9%

PropTrack：全国进入“同步扩张”，低利率+库存紧张共同推涨。

二、投资者信贷：7.3%年增速，创2015年来新高**

9月年度投资者房贷增速：7.3%（2015年监管限制后至快）

总贷款增速：已回到2008年金融危机后平均水平

NAB：投资者贷款+5.7%，自住+4.1%

Westpac CEO Anthony Miller：“投资者客群极具吸引力，我们正扩大该板块业务。”

三、降息暂停：房价反而“稳油门”**

现金利率：3.6%（维持）

RBA行长Michele Bullock：“可能不再降息，也可能再降几次——空间相对有限。”

RBA金融稳定报告：投资者若继续大幅入场，可能放大信贷和价格周期，增加未来回调风险

市场解读：不降息=不让房价再飙，为首置者赢得缓冲期。

四、投资者行为：抢在首置者前入场**

布里斯班：75-110万澳元区间抢手，部分板块10月前涨5-7%

墨尔本：土地+房屋套餐70万，比悉尼便宜45万，吸引跨州司机、技工

抢房信号：报价从3-4份升至13-15份；挂牌量却比长期均值低30%

买方代理Andrew Fried：“投资者赶在10月1日首置担保扩大前抢货，推高中低价段。”

五、宏观审慎警报：APRA提前敲警钟**

APRA：要求银行系统准备“宏观审慎工具”——限制高债务收入比、投资者贷款、只付息贷款

目前：尚未启动，但系统已做技术准备

历史参照：2015-2018年投资者信贷限制曾导致贷款系统混乱

RBA金融稳定委员会主席：“若投资者活动大幅上升，可能动用宏观审慎工具，但目前未见金融稳定风险。”

六、州际轮动：墨尔本成“价值洼地”**

中位价：悉尼160万、布里斯班110万、墨尔本97.4万

10月涨幅：墨尔本0.8% > 悉尼0.7%

维州政策：禁止无过错驱逐、租金竞价，土地税上调，投资者仍回流

Jellis Craig Nicole Katsivelas：“155项租赁法修改，细节含糊，投资者需预留升级成本。”

七、买家策略：在“暂停期”完成布局**

首次置业

锁定5%首付担保价区（昆州100万、维州95万、新州150万）

优先地铁/火车1公里内楼花，享“批建高峰+价格缓冲”

投资者

布里斯班75-110万、墨尔本70万土地套餐，租售比>4%

预留升级成本：淋浴喷头、燃气改电、水压合规等小改动累积

现金流

只付息贷款≤20%，预留12个月月供

把市政费、土地税按年预存，避免利率平台期现金流断档

八、展望：春季至夏季继续上扬**

供应：建筑成本年涨6-8%，新盘交付节奏慢

需求：降息滞后+首置担保+跨州移民，三力叠加

政策：宏观审慎工具尚未启动，但系统已做技术准备

价格预测：Westpac预计2025年全国再涨9%；若不再降息，年涨幅或回落至5-7%。

暂停不是终点，是布局窗口**

当投资者信贷以7.3%的速度狂奔，当全国房价月涨0.6%成为常态，澳储行的“暂停键”反而给市场留出布局窗口：价格不会短期暴涨，但也不会掉头向下。把首付、现金流和升级成本一次算清，在“暂停期”完成锁价、锁利率、锁雇主——因为当宏观审慎工具真正落地时，今天的“慢”就是明天的“快”。