“破到不能住”却抢出天价：悉尼危房成交记，揭秘“地段+想象力”的暴利公式-金顶置业

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“破到不能住”却抢出天价：悉尼危房成交记，揭秘“地段+想象力”的暴利公式

2024年悉尼楼市出现一道奇景——杂草丛生、墙体坍塌、甚至用警示带封锁的“危宅”，竟纷纷拍出高出指导价数十万澳元的天价。RealEstate网站12月盘点显示，买家宁愿溢价也要抢下这些“不能住”的老宅，核心逻辑只有一个：在地段面前，砖瓦几乎不值钱，土地+想象力才是硬通货。

“破到不能住”却抢出天价：悉尼危房成交记，揭秘“地段+想象力”的暴利公式

一、Hunters Hill：420万→492.5万澳元

地址：Earl St 9号

状态：三室一卫，结构破败，后院还有“危棚”

成交：9月落锤492.5万，高出区域中位价30余万

代理语：“需要彻底翻修才能达到可居住标准”

二、Bronte：383.5万澳元，高出底价83.5万

地址：Palmerston Ave 41号

状态：20年无人居住，天花板几乎消失，浴室霉菌遍布

拍卖师James Hayashi：“我拍过糟的房子，但比翻新完的价格还高”

逻辑：买家自带建筑团队，DIY节省成本，把“后期利润”一次性前置到竞拍价

三、Paddington：警示带封锁的“犯罪现场”

地址：Liverpool St 40号

状态：空置15年，灰泥剥落、旧碗碟堆积

成交：280万，比200万指导价多80万

从业35年销售代理Georgia Cleary：“我在Paddington见过糟糕的房子”

四、Woollahra：鳄鱼猎人的“囤积屋”

地址：Rush St

状态：院内杂草、破碎墙面、褪色粉红马桶

成交：245万，比185万底价高60万

清理成本：两周+3万澳元才见“房屋真容”

“破到不能住”却抢出天价：悉尼危房成交记，揭秘“地段+想象力”的暴利公式

五、行业解读：为什么“越破越贵”？

地段性>建筑价值

核心区可开发大地块逐年减少，“破房”=土地门票

翻新利润可观

建筑成本≈3,000-4,000澳元/㎡，完工后售价可比同区翻新货低10-15%，利润空间吸引建筑商、木匠、项目公司

推倒重建灵活

很多买家根本不看房屋状况，直接申请DA（开发许可），推倒后建双拼或豪华大宅

邻居溢价

REINSW首席执行官Tim McKibbin：隔壁业主往往愿意高价抢地，避免陌生邻居或遮挡视线

六、风险与收益公式

收益 = 同区地价 – (购房成本+拆除/重建成本+持有税费)

风险 = 建筑审批不确定、遗产保护限制、石棉/结构隐患、清拆费用超支

七、买家Checklist

提前做building & pest inspection，估算拆除或翻新成本

查DA历史，确认无遗产保护限制

计算清拆+重建总预算，留15%超支缓冲

确保地块可分割或加建，否则利润=0

申请construction loan时，把“拆除+重建”写进合同，银行可重新估价

在悉尼，值钱从来不是砖瓦，而是“能在海港大桥以东拥有土地”的资格。当可开发地块越来越少，“危宅”就成了进入核心区的便宜船票。只要地段够硬、DA可行、预算可控，再破的房子也能拍出“天价”——因为买家拍下的不是墙壁，而是一张与海港、学区、永久产权共同升值的“想象力期权”。

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